Mietrendite berechnen und passende Renditeobjekte kaufen
Wer eine Immobilie nicht als Eigenheim, sondern als Kapitalanlage erwirbt, kommt früher oder später nicht um den Begriff der Rendite herum. Das Ziel ist vermeintlich klar – die Rendite soll möglichst hoch sein, denn eine hohe Rendite zeigt, dass man das Geld am besten für sich arbeiten lässt. Hier lohnt es sich, genauer hinzuschauen. Welche Rendite ist gemeint? Wie hoch muss eine gute Rendite sein? Und kann eine Rendite zu hoch sein? Und schließlich erklärt Astoria Real Estate, wie man gute Renditeimmobilien findet und kauft. Viel Spaß beim Lesen! Inhaltsverzeichnis: Rendite Immobilien – welche ist gemeint? Mietrendite berechnen Was ist eine gute Rendite bei Immobilien? Risiken von zu hohen Renditen Fazit – Renditeobjekt kaufen mit Astoria Real Estate Rendite Immobilien – welche ist gemeint? Das Wichtigste zuerst – Rendite ist nicht gleich Rendite. Grundsätzlich kann zwischen zwei Arten von Renditen unterschieden werden: Mietrendite Eigenkapitalrendite Bei der Mietrendite werden die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt, um die Tragfähigkeit einer Immobilie zu ermitteln. Bei der Eigenkapitalrendite hingegen wird das eingesetzte Kapital ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Beide Renditen haben ihren Wert und ihre Verwendung, wenn Sie in Immobilien investieren möchten. Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren. Mietrendite berechnen Der große Vorteil der Mietrendite ist, dass Sie damit zwei völlig verschiedene Immobilien miteinander vergleichen können. Denn im Prinzip setzen Sie den Kaufpreis einer Immobilie mit den zu erwarteten Mieteinnahmen ins Verhältnis. Die Bruttomietrendite ist so einfach, dass Sie sie im Kopf berechnen können – die Nettomietrendite erfordert ein kleines bisschen mehr Rechenarbeit, ist aber auch mit dem Smartphone-Rechner schnell erledigt. Bruttomietrendite berechnen Jeder ernsthafte Immobilienkäufer muss die Bruttomietrendite zumindest im Kopf berechnen können. Egal, ob Sie durch die einschlägigen Immobilienportale surfen oder Ihnen ein interessantes Objekt angeboten wird – mit der Bruttomietrendite können Sie sich schnell orientieren, ob es sich überhaupt lohnt, eine Immobilie genauer unter die Lupe zu nehmen. Beachten Sie aber bitte, dass die Bruttomietrendite nur eine grobe Annäherung ist und nicht unbedingt zu 100 Prozent stimmt. Formel: Jahresmiete / Kaufpreis x 100 Beispiel In der Innenstadt von München wird eine Wohnung zum Preis von 866.000 € angeboten. Die aktuelle Jahresmiete beträgt 35.000 €. Um die Bruttomietrendite zu berechnen, teilen Sie also 35.000 / 866.000 und erhalten als Ergebnis 0,04, also 4 %. Die Bruttomietrendite beträgt somit 4 %. Im Allgemeinen wird empfohlen, dass die Bruttomietrendite mindestens 5 % betragen sollte. Bitte beachten Sie aber, dass der Kaufpreis noch verhandelbar ist und die Kaltmiete auch noch steigen kann. Im nächsten Schritt vergleichen wir zwei scheinbar völlig unterschiedliche Objekte: Objekt A: Mehrfamilienhaus in Dortmund zum Kaufpreis von 650.000 € und einer Jahreskaltmiete von 49.000 €. Objekt B: Eigentumswohnung in Köln mit einem Kaufpreis von 430.000 € und einer Jahreskaltmiete von 30.000 €. Welches Objekt hat die höhere Bruttomietrendite? Auf den ersten Blick denken Sie vielleicht, dass die Wohnung günstiger und damit attraktiver ist. Doch weit gefehlt. Die Rendite beträgt bei Objekt A 7,5 % und bei Objekt B 6,9 %. Rein rechnerisch lohnt sich also das Objekt in Dortmund mehr. Übrigens: Wenn Sie die Formel umdrehen und den Kaufpreis durch die Jahresmiete teilen, erhalten Sie den Mietmultiplikator. Einfach ausgedrückt gibt diese Zahl an, wie viele Jahre Sie warten müssen, bis Sie das Objekt allein durch die Mieteinnahmen abbezahlt haben. Häufig wird von einem Durchschnittswert von 25 ausgegangen, d.h. Objekte mit einem höheren Multiplikator sind teurer. Bei einem Multiplikator über 30 wird es sehr schwierig, ein solches Objekt zu finanzieren. Nettomietrendite berechnen Die Nettomietrendite ist etwas aufwendiger zu berechnen. Praktischerweise kommt sie zum Einsatz, wenn Sie bereits die Bruttomietrendite berechnet haben und sich näher für ein Objekt interessieren. Im Grunde genommen funktioniert die Nettomietrendite nach dem gleichen Prinzip, nur dass der Kaufpreis und die Mieteinnahmen genauer definiert und berechnet werden. Zunächst werden neben dem Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten ermittelt. Darunter versteht man Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises) Notarkosten (typischerweise ca. 1 % des Kaufpreises) Grundbuchkosten (ca. 0,5 % des Kaufpreises) Maklercourtage (Meist zwischen 4 % – 7 % des Kaufpreises) Als nächster Schritt sind eventuelle Gutachterkosten und sonstige Kosten sowie die voraussichtlichen Sanierungskosten zu ermitteln. Die Summe aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Gutachterkosten, sonstigen Kosten und geplanten Sanierungskosten ergibt die Gesamtkosten. Auch auf der Einnahmenseite gibt es einiges zu beachten. Folgende Positionen können von den jährlichen Mieteinnahmen abgezogen werden, um das bereinigte und endgültige Ergebnis zu erhalten Verwaltungskosten Nicht umlagefähige Nebenkosten, inkl. der Instandhaltungsrücklage Instandhaltungs- und Renovationskosten Formel: Mieteinnahmen (Jahreskaltmiete – Verwaltungskosten – nicht umlagefähige Nebenkosten – Instandhaltungs- und Renovationskosten) / Kaufkosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Gutachten/ Sonstige Kosten/ Geplante Sanierungskosten) x 100 Eine gute Nettomietrendite wird im Allgemeinen bei mindestens 4 % gesehen. Bei den Kaltmieten ist auch zu berücksichtigen, welchen Einfluss geplante Sanierungen und mögliche Mieterhöhungen auf die endgültige Höhe der Kaltmieten haben werden. Beispielrechnung: Mieteinnahmen Kaufkosten Kaufpreis 450.000 € Jahreskaltmiete 27.000 € Grunderwerbssteuer 27.000 € Verwaltungskosten 2.900 € Notarkosten 4.500 € Nicht umlagefähige Nebenkosten 3.200 € Grundbuchkosten 2.250 € Renovationskosten 1.500 € Maklercourtage 18.000 € Energiegutachter 1.500 € Sanierungskosten 25.000 € Summe 503.950 € Summe 19.400 € Nettomietrendite 3,8 % Eigenkapitalrendite berechnen Die Mietrendite betrachtet die Immobilie unabhängig von Ihrer Finanzierung. Sie ermöglicht den Vergleich mehrerer Objekte, berücksichtigt aber nicht die Art des Erwerbs. Die meisten Investoren kaufen Immobilien über Kredite, sie hebeln also ihr Eigenkapital mit Fremdkapital. Wenn Sie 1 Mio. € Vermögen haben, können Sie damit 1 Objekt im Wert von 1 Mio. € kaufen – aber auch 2 Objekte im Wert von 1 Mio. €, wenn Sie zusätzlich einen Kredit aufnehmen. Langfristig können Sie so ein deutlich höheres Vermögen aufbauen, da die Mieteinnahmen Ihren Kredit tilgen. Aber auch hier wollen Sie natürlich sicherstellen, dass Sie Objekte mit einer guten Rendite wählen. Die Eigenkapitalrendite berechnet daher, wie hoch die Rendite einer Immobilie im Verhältnis zu Ihrem eingesetzten Kapital ist. Wenn Sie also mit 500.000 € Eigenkapital die 1 Mio. € Immobilie in der Münchner Innenstadt kaufen, haben Sie eine andere Rendite, als wenn
Aktien oder Immobilien? Beliebte Anlageformen im Vergleich
Es ist schon viel darüber geschrieben worden, welche Anlageform die bessere ist – Immobilien oder Aktien. Beide haben ihre Vor- und Nachteile und beide funktionieren. Daher wird auch dieser Artikel keine allgemeingültige Antwort geben, die jeden zu 100% überzeugt. Aber – wer Immobilien und Aktien unvoreingenommen vergleicht, wird in der Lage sein, die für den individuellen Anleger am besten geeignete Anlageform zu finden. In diesem Sinne versucht Astoria Real Estate hier nicht, Immobilien als die beste Lösung zu präsentieren – sondern zu erklären, für wen Immobilien die bessere Anlagelösung sind. Viel Spaß beim Lesen! Inhaltsverzeichnis: Aktien vs. Immobilien – wie funktionieren sie? Immobilien vs. Aktien – 5 Aspekte im Vergleich Klassische Vorurteile zu Immobilien Fazit – Immobilien mit Astoria Real Estate kaufen Aktien vs. Immobilien – wie funktionieren sie? Ein qualifizierter Vergleich der beiden Anlageformen sollte auf einem ausreichenden Verständnis der Funktionsweise von Immobilien und Aktien basieren: 1. Aktien Aktien sind verbriefte Anteile an einem Unternehmen. Mit einer Aktie gehört Ihnen also auch ein (kleiner) Teil des entsprechenden Unternehmens. Damit verbunden ist nicht nur das Stimmrecht auf der Hauptversammlung, sondern auch das Recht auf eine Dividende. Wer in Aktien investiert, kann damit auf zwei Arten Geld verdienen. Die erste Möglichkeit besteht darin, Ausschüttungen in Form von Dividenden zu erhalten. Denn Dividenden sind letztlich nichts anderes als anteilige Auszahlungen des Unternehmensgewinns an die Aktionäre. Die zweite Möglichkeit besteht darin, über die Wertentwicklung der Aktie Geld zu verdienen. Im einfachsten Fall funktioniert dies über einen Verkauf zum Zeitpunkt A und zu einem Preis X – wobei der Preis Y beim Verkauf zum Zeitpunkt B höher ist als beim Kauf. Man kann aber auch mit komplexeren Finanzinstrumenten wie Leerverkäufen oder Derivaten mit Aktien Geld verdienen. Diese Produkte sind jedoch wesentlich komplexer und risikoreicher. 2. Immobilien Immobilien sind unbewegliche Güter, also vor allem Grundstücke und Gebäude. Eine Wohnung ist ebenso eine Immobilie wie ein Wolkenkratzer oder eine Logistikhalle. Die Immobilie gehört einer Person oder einem Unternehmen, das sie zum Wohnen, Arbeiten oder für eine gewerbliche Nutzung vermietet oder verpachtet. Der Mieter zahlt dafür Geld. Mit Immobilien kann man auf zwei Arten Geld verdienen. Zum einen verdienen Sie regelmäßig durch die monatlichen Mieteinnahmen. Darüber hinaus kann man aber auch über eine positive Wertentwicklung der Immobilie Geld verdienen. Immobilien vs. Aktien – 5 Aspekte im Vergleich Jeder Anleger hat unterschiedliche Ansprüche und Interessen, wenn es um seine Geldanlage geht. Der Vergleich der beiden Anlageformen anhand der folgenden fünf Aspekte ermöglicht es Ihnen, Ihr eigenes Fazit zu ziehen: Arbeitsaufwand Der Arbeitsaufwand lässt sich in zwei Unterkategorien einteilen: die Einführungs- bzw. Vorbereitungsphase und die Verwaltungsphase. In der Bewirtschaftungsphase sind die Immobilien natürlich mit einem höheren Aufwand verbunden. Die Arbeiten umfassen z. B: (Neu-)Vermietung Kommunikation mit Mietern Reparaturen & Renovationen Nebenkostenabrechnungen Dieser Aufwand kann jedoch durch durchdachte Prozesse, den Einsatz von Digitalisierung und nicht zuletzt durch eine effiziente Verwaltung deutlich vereinfacht werden. Aktien hingegen erfordern in der Verwaltungsphase kaum Aufwand. Dies gilt allerdings nur für den Fall, dass Aktien langfristig gehalten werden. Wer nachhaltig profitabel handeln will, muss mit einem deutlich höheren Aufwand rechnen. Die Einarbeitungsphase wird bei Aktien oft unterschätzt. Auch wenn es einfacher ist, Aktien zu kaufen als Immobilien, ist es nicht nur vergleichsweise ähnlich aufwendig, beide Anlageformen zu verstehen, sondern es ist auch sehr aufwendig, die richtigen Aktien zu identifizieren. Eine Lösung für dieses Problem sind diversifizierte ETFs (Exchange Traded Funds). Risiko Keine Geldanlage ist risikolos. Dies gilt auch für Aktien und Immobilien: Aktien unterliegen ständigen Wertschwankungen. Es kann also sein, dass Ihre Aktien nach dem Kauf weniger wert sind als vor dem Kauf. Auch eine Dividende ist nicht garantiert – ein Unternehmen kann sie aussetzen oder kürzen. Wer mit Aktien handelt, geht diese Risiken täglich ein. Und wer mit Hebel (Kredit) handelt, kann im Zweifelsfall sogar mehr Geld verlieren, als er vorher investiert hat. Immobilien sind solchen drastischen Schwankungen nicht unterworfen. Zwar kann auch hier der Wert z.B. je nach Lage schwanken – aber nicht so stark und in der Regel nicht im negativen Wertebereich. Wer bei der Auswahl von Immobilien planvoll vorgeht und beispielsweise in A-Lagen investiert, geht ein solches Risiko in der Regel nicht ein. Auch das Risiko von Leerständen, Mietnomaden und explodierenden Sanierungskosten kann durch eine gute Auswahl stark reduziert werden. Mindestanlagesumme Der große Vorteil von Aktien ist, dass man schon mit wenigen Euro einsteigen kann. Aber selbst bei einer durchschnittlichen Rendite von 7 bis 9 % ist eine Anlagesumme von mindestens 100.000 Euro oder mehr erforderlich, um langfristig ein ordentliches Vermögen aufbauen zu können. Bei Immobilien sind es mindestens einige zehntausend Euro. Denn mit Hilfe von Fremdkapital, das von den Mietern zurückgezahlt wird, müssen Sie nicht die gesamte Kaufsumme in bar aufbringen. Ein solcher Hebel beim Aktienkauf ist zwar theoretisch möglich, aber Sie werden kaum eine Bank finden, die das finanziert. Und wer Aktien mit Hebel handeln will, muss mit hohen Gebühren und Sicherheitsleistungen rechnen. Rendite Beide Anlageformen locken mit attraktiven Renditen – insbesondere im Vergleich zu Sparbüchern, Tagesgeldkonten oder Anleihen. Mit beiden Methoden lassen sich also auch langfristig gute Renditen erzielen. Aktien bringen je nach Land, Wirtschaftslage und Branche eine durchschnittliche Rendite von 5 bis 9 Prozent pro Jahr. Je länger man investiert, desto höher ist in der Regel die durchschnittliche Rendite pro Jahr – das zeigen Daten aus den letzten 150 Jahren. Die Rendite von Immobilien sieht ähnlich aus – wenn man sie auf den Anschaffungswert einer Immobilie bezieht. Wenn Sie aber eine Immobilie mit Hebel, also mit Fremdkapital, kaufen, ist Ihre Eigenkapitalrendite, also die Rendite bezogen auf den selbst investierten Betrag, deutlich höher. Auch Immobilien in A-Lagen wie München, Frankfurt am Main oder Nürnberg versprechen hohe Renditen. Wenn Sie also 100.000 Euro in Aktien anlegen und 20 Jahre warten, werden Sie wahrscheinlich weniger Rendite erzielen, als wenn Sie damit eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro kaufen, diese langfristig abbezahlen und von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren. Liquidität Liquidität in Bezug auf Geldanlagen bedeutet, wie schnell oder langsam Sie Ihre Anlage verkaufen und in Bargeld umwandeln können. Die Liquidität von
Erfolgreiches Immobilienmanagement für langfristigen Erfolg
Immer mehr Menschen planen den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Nach dem Notartermin wird vielen Anlegern zum ersten Mal bewusst, welche Arbeit mit einer Immobilie verbunden sein kann. Gerade für Investoren kann es sehr sinnvoll sein, von Anfang an mit einem professionellen Immobilienmanagement zu planen, das Ihre Investition langfristig rentabler macht. Astoria Real Estate wünscht Ihnen eine interessante Lektüre. Inhaltsverzeichnis: Prinzipien und Verantwortung im Immobilienmanagement Strategische Planung Objektverwaltung und -Erhalt Entwicklung der Immobilie Finanzielle Optimierung von Immobilien Der zentrale Hebel – Prozesse und Digitalisierung Erfolgreiches Immobilienmanagement mit Astoria Real Estate Prinzipien und Verantwortung im Immobilienmanagement Immobilienmanagement ist eine Dienstleistung, aber gleichzeitig auch viel mehr. Die besten Immobilienmanager bekennen sich zu einer nicht verhandelbaren Verantwortung gegenüber ihren Kunden – den Immobilieninvestoren. Ihre Aufgabe ist es, deren Interessen mit absoluter Diskretion, höchster Professionalität und Seriosität zu wahren. Dies unterscheidet sie auch von einer reinen Hausverwaltung. Investoren, die Off-Market-Immobilien als Kapitalanlage anstreben, zum Beispiel in München, Nürnberg oder Frankfurt am Main, haben hohe und spezifische Ansprüche. Für sie ist es beispielsweise schlichtweg nicht sinnvoll, sich um alle Themen selbst zu kümmern. Deshalb sind für sie maßgeschneiderte Investmentansätze hochinteressant – und ein entsprechendes Immobilienmanagement gehört einfach dazu. Das oberste und einfachste Prinzip lautet: „Verlieren Sie niemals das Geld Ihres Kunden“. Gewinne und Wertsteigerungen sind natürlich erwünscht – aber noch wichtiger ist die langfristige Werterhaltung. Strategische Planung Für ein erfolgreiches Immobilienmanagement ist es wichtig, zu Beginn gemeinsam mit dem Investor die Ziele zu klären. Welche finanziellen und auch personellen Meilensteine werden angestrebt? kurzfristig (in den nächsten 6 bis 12 Monaten) mittelfristig (in den nächsten 3 bis 5 Jahren) langfristig (in den nächsten 7 bis 20 Jahren) Vereinfacht gesagt, gibt es vier Ziele für das Immobilienmanagement. Die ersten beiden sind konservativer (erhaltender) Natur. Es geht darum, die Immobilie(n) zu erhalten (1) und den Investor zu entlasten (2). Man kann dies auch unter den Begriffen Immobilienverwaltung und -erhaltung zusammenfassen. Wichtig für ein erfolgreiches Immobilienmanagement ist auch die Frage, ob es sich um eine einzelne Immobilie oder um eine Immobilie als Teil eines Immobilienportfolios handelt. Die beiden anderen Ziele sind zukunftsorientiert und haben einen klaren Objektbezug. Der Wert der Immobilie(n) soll gesteigert (3) und der Mietertrag erhöht (4) werden. Dies wird allgemein als Immobilienwertentwicklung bezeichnet. Diese beiden Ziele sind nicht hundertprozentig kompatibel, d.h. eine Strategie, die auf maximalen Vermögenszuwachs abzielt, ist nicht unbedingt förderlich für eine kurzfristige Renditeoptimierung. In der Realität streben die meisten Investoren eine Lösung an, die beiden Zielen gerecht wird. Die Erfahrung zeigt, dass Investoren in Off-Market-Immobilien eher langfristig denken und dem Vermögensaufbau einen etwas höheren Stellenwert einräumen als der kurzfristigen Renditeoptimierung. Objektverwaltung und -Erhalt Langfristig ist es von entscheidender Bedeutung, dass das Immobilienmanagement nicht als reine Immobilienverwaltung verstanden wird, bei der Aufgaben abgearbeitet werden. Es reicht nicht aus, die monatlichen Mieteingänge zu kontrollieren und neue Mieter zu finden, wenn alte ausziehen. Das gehört zwar dazu, aber ganzheitliches Immobilienmanagement erfordert mehr: Mieterbetreuung Die Mieter haben einen großen Einfluss auf die langfristige Investition in eine Immobilie. Sie zahlen mehr oder weniger hohe Mieten. Sie können Probleme erkennen und melden oder Probleme schaffen und verstärken. Ein kooperativer und konstruktiver Umgang mit den Mietern schafft in der Regel eine konfliktfreie Atmosphäre, die dem Mieter selbst, der Immobilie und letztlich der Investition zugutekommt. Vermietung Die Vermietung ist für die meisten Eigentümer der anstrengendste Teil des Immobilienmanagements und auch der Teil, den sie am liebsten abgeben würden. Gleichzeitig ist die Vermietung aber auch einer der wichtigsten Hebel zur langfristigen Renditesteigerung und Effizienzsteigerung in der Bewirtschaftung. Der ideale Mieter ist konfliktfrei, zuverlässig, bonitätsstark und langfristig orientiert. Nur mit entsprechenden Prozessen und Strategien kann sichergestellt werden, dass solche Mieter immer wieder gefunden und Problemmieter vermieden werden. Instandhaltung Wer regelmäßig und systematisch renoviert, spart langfristig Kosten und viel Arbeit. Für den einzelnen Investor mag es verlockend sein, die kaputte Gegensprechanlage ein paar Wochen zu ignorieren. Ein vernünftiges Immobilienmanagement löst Probleme sofort, damit nicht irgendwann eine Baustelle entsteht und die Kosten explodieren. Regelmäßige Instandhaltung ist auch wichtig, um das Mietniveau zu halten und die Mieter nicht zu verärgern. Buchhaltung Die meisten Vermieter würden nach der Vermietung die Nebenkostenabrechnung als den Punkt bezeichnen, der ihnen am meisten Arbeit macht. Gleichzeitig ist es aber auch die Buchhaltung, die langfristig die größten Probleme bereiten wird, wenn sich Fehler einschleichen und der Vermieter die Kontrolle und den Überblick verliert. Eine gute Buchhaltung ist unabdingbar, um größere Investitionen zu planen und die Gesamtperspektive der Investition richtig einschätzen zu können. Ein professionelles Immobilienmanagement arbeitet an der Schnittstelle zur Steuerberatung und nimmt dem Investor auch hier viel Arbeit ab. Berichte für den Investor Auch wenn dem Investor die tägliche Arbeit abgenommen wird, möchte er dennoch regelmäßig und umfassend informiert werden. Hier empfiehlt sich ein standardisiertes, regelmäßiges Reporting mit Kennzahlen, die zuvor in einem gemeinsamen Gespräch festgelegt wurden. Entwicklung der Immobilie Der eigentliche Kern einer maßgeschneiderten Immobilienmanagementlösung ist jedoch die Entwicklung. Hier muss die Immobilie selbst im Kontext und im Verhältnis zu ihrem Investor betrachtet werden – und die Entwicklung selbst ist auch stark mit den (Standort-)Faktoren verknüpft, die bereits bei der Auswahl als Kapitalanlage eine Rolle gespielt haben. Wertsteigerung für Vermögensaufbau Der größte Faktor für die Wertsteigerung ist tatsächlich nicht von einer Hausverwaltung oder einem Immobilienmanager abhängig, sondern von der Lage. Eine Immobilie in ländlicher Lage wird niemals die Quadratmeterpreise erreichen, die in Münchener Innenstadtlage üblich sind. Dennoch kann die Wertsteigerung drastisch optimiert werden. Aus Sicht des Investors zahlt sich das doppelt aus: Beim Verkauf kann ein hoher Gewinn erzielt werden – und wer mithilfe von Investitionskrediten weitere Immobilien kaufen will, kann mit mehr Immobilienwert auch mehr Kredit aufnehmen. Dafür gibt es zwei Hebel: Sanierung und Investition Die kalkulatorische Restlebensdauer einer Immobilie, die zu Bewertungszwecken herangezogen wird, hängt vom Instandhaltungszustand ab. Mit anderen Worten: Ist eine Immobilie in einem guten Zustand, schlägt sich dies in einem höheren Wert nieder. Investitionen, die über die reine Instandhaltung hinausgehen, können den Wert zusätzlich steigern. Beispiele hierfür sind Dachgeschossausbauten mit Wohnflächenerweiterung, energetische Sanierungen oder die Verbesserung der Bausubstanz für eine höherpreisige Vermietbarkeit. Mietsteigerung Der zweite Hebel ist die Steigerung der
Off Market Immobilien mit Astoria Real Estate kaufen
Wer sich ernsthaft mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, stößt früher oder später auf den Begriff der Off-Market-Immobilie. Diese Art von Immobilien, die nur in ausgewählten Kreisen gehandelt werden, sind für die meisten Investoren schon aus Gründen der Zugänglichkeit nicht erschwinglich. Gleichzeitig sind es aber auch die Objekte, die sich am Immobilienmarkt durch besonders hohe Renditen, exzellente Lagen und überdurchschnittliches Potenzial auszeichnen. Deshalb sollten Sie sich mit diesem Phänomen auseinandersetzen. Wir von Astoria Real Estate haben uns auf genau diese Objekte, die Off-Market-Immobilien, spezialisiert – mit besonderem Fokus auf die Standorte München, Frankfurt am Main und Nürnberg. In diesem Artikel tauchen wir in die Welt der Off-Market-Immobilien ein, erklären deren Bedeutung, Kennzahlen und die für Sie wichtigsten Standorte. Dabei verweisen wir im Text auch auf ausgewählte andere Artikel, die Ihnen vertiefende Einblicke in verwandte Themen geben können. Wir wünschen Ihnen viel Freude bei der Lektüre. Inhaltsverzeichnis: Was sind Off Market Immobilien? Charakteristika von Off Market Immobilien Exklusive A-Lagen für Off Market Immobilien Fazit – Off Market Immobilien mit Astoria Real Estate Was sind Off Market Immobilien? Um das Konzept der Off-Market-Immobilien zu verstehen, lohnt es sich, den Begriff näher zu betrachten. Der Begriff der Immobilie als Wertanlage dürfte dem Leser bereits klar sein. Interessanter ist der vorangestellte Begriff „Off Market“. Diese beiden Worte beziehen sich auf den Markt, auf dem Immobilien gehandelt werden. Aber wie in jedem Markt gibt es immer weitere Unterkategorien. Spricht man vom Immobilienmarkt an sich, so ist damit der öffentliche, also für jedermann zugängliche Immobilienmarkt gemeint. Also dort, wo Angebot (zu verkaufende Objekte) und Nachfrage (Menschen, die eine Immobilie kaufen wollen) öffentlich aufeinandertreffen. In Deutschland findet dieser Markt zu einem großen Teil auf bekannten und großen Immobilienplattformen statt, auf denen Verkäufer ihre Immobilien inserieren und Käufer ein Objekt auswählen, besichtigen und den Kauf abschließen können. Off-Market-Immobilien hingegen sind auf diesen Plattformen nicht zu finden. Im Gegenteil, das Wissen, dass eine solche Immobilie zum Verkauf steht, ist in der Regel nicht weit verbreitet. Wenn ein Eigentümer einer Off Market Immobilie diese verkaufen möchte, wird diese Information meist an ausgewählte Makler und in bestimmten Netzwerken weitergegeben. Geeignete Interessenten werden darauf aufmerksam und entscheiden sich schließlich für den Kauf. Warum gibt es Off Market Immobilien, wäre es nicht einfacher, die Immobilien auf dem öffentlichen Markt zu verkaufen? Vielleicht. Aber auch wenn der Verkauf über Plattformen schneller mehr Interessenten erreichen würde, sind in den Off Market Netzwerken bereits vorgefilterte und kaufkräftige Interessenten vorhanden. Diese sind zwar weniger zahlreich, können aber einen Kauf sehr schnell und ohne Komplexität für den Verkäufer abwickeln. Darüber hinaus ist es in diesem Fall für den Verkäufer oft sehr wichtig, nicht zu viel Aufmerksamkeit zu erregen, sei es aus Gründen des Schutzes der Privatsphäre oder der Wahrung geschäftlicher Interessen. Jetzt mehr erfahren Charakteristika von Off Market Immobilien Abgesehen von der Tatsache, dass Off-Market-Immobilien stark nachgefragt werden, sind sie aus drei handfesten finanziellen Gründen, die bei der Auswahl von Immobilien als Kapitalanlage relevant sind, interessant. Rendite Die Renditen von Off-Market-Immobilien sind überdurchschnittlich hoch. Dabei kann die meist verwendete Bruttomietrendite als Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis verstanden werden. Ihre Höhe ergibt sich aus dem Zusammenspiel der sehr hohen Nachfrage nach Wohnraum und den dadurch ebenso stark gestiegenen Mietpreisen. So können Investoren auch bei hohen Kaufpreisen außergewöhnlich hohe Kaltmieten erzielen. Mieteinnahmen, Wertsteigerungen – und der Kaufpreis Neben den bereits erwähnten hohen Mieteinnahmen steigt statistisch gesehen auch der Wert von Off-Market-Objekten überdurchschnittlich. Wer also ein solches Objekt kauft und einige Jahre später wieder verkauft, hat in der Regel eine deutliche Wertsteigerung erfahren und kann seine Investition mit einem hohen Gewinn abschließen. Risiko Gerade für finanziell konservativere Anleger liegt einer der größten Vorteile von Investitionen in Off-Market-Immobilien in dem deutlich geringeren Risiko. Zunächst einmal ist das Standortrisiko eines Miet-, Wert- oder Renditerückgangs – insbesondere in Innenstadtlagen wie München oder Frankfurt am Main – äußerst gering. Erst auf den zweiten Blick wird deutlich, dass damit auch das Mietausfallrisiko sinkt. Nur wohlhabende Mieter können sich solche Objekte leisten, sodass potenzielle Mietnomaden schon rein rechnerisch nicht als Mieter infrage kommen. Exklusive A-Lagen für Off Market Immobilien Die attraktivsten und begehrtesten Off-Market-Immobilien befinden sich in den besten Lagen pulsierender Metropolen – aber auch in illustren Straßenzügen unterschätzter Regionalstädte. Als A-Lage kann sowohl eine Stadt an sich (z.B. München) als auch ein Straßenzug innerhalb einer Stadt (z.B. Nürnberg) bezeichnet werden. Je besser die Lage, desto positiver der Einfluss auf den Wert der Immobilie, die Höhe der Mieteinnahmen, die Rendite und das Potenzial – und desto geringer das Gesamtrisiko. Hier erfahren Sie mehr über Immobilienlagen. Bundesweit zählen die folgenden drei Standorte zu den besten auf dem Immobilienmarkt: München München ist wohl die augenfälligste und auch bekannteste A-Lage in Deutschland. Allein an Wirtschaftskraft wird die Stadt mit ihrem Ballungsraum in Europa nur von Paris und London übertroffen. Neben zahlreichen DAX-Konzernen und dem Zentrum der deutschen Automobilindustrie zeichnet sich München aber auch als Landeshauptstadt Bayerns und als kultureller Hotspot aus. Die Mieten in München, das weiß jeder Laie, sind und bleiben hoch – ebenso wie die Nachfrage nach Wohnraum. Und genau deshalb ist der Kauf einer Wohnung in München nach wie vor eine hervorragende Form der Geldanlage. Jetzt mehr erfahren Frankfurt am Main Die Bankenmetropole und Finanzhochburg Frankfurt am Main ist vor allem für ihre ungebrochene Preisentwicklung bekannt, die regelmäßig neue Rekordwerte erreicht. Als wirtschaftliches Powerhouse mit metropolitaner Anziehungskraft für einen riesigen Ballungsraum ist die Nachfrage nach Anlageobjekten für private und öffentliche Investoren ungebrochen. Erfahren Sie hier mehr über den Wohnungskauf in Frankfurt am Main und warum die Aussichten für die Bankenstadt auch in den kommenden Jahrzehnten durchweg positiv sind. Jetzt mehr erfahren Nürnberg Das beschauliche Nürnberg gehört – für viele unerwartet – seit einigen Jahren zu den exklusivsten und umkämpftesten Standorten Deutschlands. Traditionell eine klassische B-Lage, hat sich Nürnberg durch den regionalen Zuzug aus München und die stetig steigenden Studentenzahlen der renommierten Universität zu einer Perle entwickelt, deren Immobilien preislich sogar an
5 Faktoren zur Auswahl von Immobilien als Kapitalanlage
Wer sich für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage entschieden hat, steht bald vor der schwierigen Aufgabe, Immobilien zu bewerten und für einen möglichen Kauf auszuwählen. Werte oder Kennzahlen von Immobilien zu vergleichen, ist relativ einfach. Doch leider sagt der Preis allein noch nichts darüber aus, ob sich eine Immobilie lohnt oder nicht. Umgekehrt reicht es auch nicht aus, eine Immobilie nach der maximalen Rendite auszuwählen – vor allem dann nicht, wenn damit risikobehaftete Mieter und langfristig unsichere Wertentwicklungen in Kauf genommen werden. Wenn Sie Geld in Immobilien investieren wollen, sind Sie gut beraten, die wichtigsten Faktoren für die Auswahl von Immobilien als Kapitalanlage zu verstehen. Denn nur so sind Sie in der Lage, sehr unterschiedliche Immobilien nach standardisierten Kriterien miteinander zu vergleichen und sich für die beste Immobilie zu entscheiden. Astoria Real Estate listet Ihnen in diesem Artikel die 5 wichtigsten Faktoren auf, die Sie bei der Selektion von Immobilien als Geldanlage berücksichtigen sollten. Viel Spaß beim Lesen. Inhaltsverzeichnis: ● Warum Geld in Immobilien anlegen? ● Die 5 wichtigsten Faktoren beim Selektieren von Immobilien ● Fazit – Die passende Immobilie als Kapitalanlage mit Astoria Real Estate Warum Geld in Immobilien anlegen? Wenn Sie sich über Immobilien informieren, wissen Sie sicherlich bereits, dass Sie Ihr Kapital anlegen müssen, um einen langfristigen Wertverlust durch die Inflation zu vermeiden und gleichzeitig eine Rendite auf Ihr Vermögen zu erzielen. Für Privatpersonen gibt es in der Regel nur wenige Möglichkeiten, die sich wirklich lohnen. Dazu gehört die Investition in Aktien oder ETFs – und eben auch in Immobilien. Über den Vergleich der beiden Anlageformen wurde von Experten und Investoren bereits viel geschrieben. Im Allgemeinen haben Immobilien-Investments[JN1] jedoch einige klare Vorteile: ● Immobilien zeichnen sich durch eine hohe Wertstabilität aus, oft über Jahrzehnte. Hohe Wertbeständigkeit bedeutet auch hohe Sicherheit. ● Bei guter Bewirtschaftung erwirtschaften Immobilien monatliche Mieteinnahmen. ● Mit relativ wenig Eigenkapital und einer vernünftigen Finanzierung lassen sich mit Immobilien Renditen erzielen, die weit über denen von Aktien und ETFs liegen. ● Steuervorteile, wie der steuerfreie Verkauf von Immobilien nach einer Haltedauer von 10 Jahren, sind für eine langfristige Kapitalanlage mit Immobilien äußerst attraktiv. Die 5 wichtigsten Faktoren beim Selektieren von Immobilien Hier kommen wir nun zur Liste der 5 wichtigsten Faktoren. Die Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir wissen jedoch, dass bei Berücksichtigung dieser Faktoren eine erfolgreiche Auswahl möglich ist. Faktor 1 – Lage und Kapitalanlage Immobilien Die Lage[JN2] bezeichnet den Standort der Immobilie auf der Karte. Eine bessere oder schlechtere Lage hat direkte Auswirkungen auf das Mietniveau, die Preisentwicklung und weitere Kennzahlen. Dabei unterscheiden Immobilien-Experten zwischen zwei Lage-Perspektiven: Makrolage: Bezeichnet die Region oder die Stadt, in der sich eine Immobilie befindet. Mikrolage: Bezeichnet den Stadtteil oder die Straße, in der sich eine Immobilie befindet. Im Immobilien-Sprachgebrauch unterscheidet man weiterhin zwischen der A-, B-, C- und manchmal auch D-Lage.Diese Klassifizierungen beschreiben die Qualität einer Lage und können gleichzeitig auf die Makrolage und die Mikrolage angewendet werden. ● In der Makrolage sind beispielsweise A-Städte meist Hauptstädte, Metropolen oder wirtschaftlich bedeutende Standorte. Sie zeichnen sich durch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, stabile und teure Immobilienpreise und ein durchgehend hohes Mietniveau aus. Beispiele für A-Städte sind Frankfurt am Main oder München. ● A-Lagen zum Beispiel befinden sich in Mikrolagen an bedeutenden Plätzen, Parks, Hauptverkehrsachsen oder in der Nähe berühmter Bauwerke wie z.B. dem Kölner Dom. A-Mikrolagen gibt es aber auch in B- und teilweise sogar in C-Makrolagen. So ist beispielsweise Nürnberg bei Investoren für seine zahlreichen und begehrten A-Lagen bekannt, obwohl die Stadt eher eine B-Stadt ist. Bei der Auswahl von Immobilien als Kapitalanlage bevorzugen viele Investoren die A-Lagen. Denn hier sind die durchschnittlichen Immobilienwerte deutlich höher (also auch deutlich teurer). Gleichzeitig ist auch das Mietniveau höher, was die im Durchschnitt teureren Immobilienpreise kompensiert. Nicht zuletzt ist auch das Standortrisiko geringer als in B- oder C-Lagen. A-Standorte sind jedoch stark umkämpft. Um dennoch an renditestarke Off-Market-Immobilien zu gelangen, die nicht auf den einschlägigen Plattformen gehandelt werden, lohnt es sich, die Hilfe von Experten wie Astoria Real Estate in Anspruch zu nehmen. Jetzt mehr erfahren Faktor 2 – Der Kaufpreis (plus Nebenkosten) und die Immobilie als Geldanlage Vor allem Anfänger auf dem Immobilienmarkt begehen häufig den Fehler, ein potenzielles Objekt isoliert zu betrachten und es nach seinem Instandhaltungszustand, den Mietern, dem Mietniveau oder der Lage zu bewerten. Alle diese Faktoren sind wichtig, haben aber nur in Verbindung mit dem Kaufpreis einen Wert. Die höchste Miete und die am besten renovierte Immobilie werden zu einem schlechten Geschäft, wenn der Kaufpreis zu hoch ist. Deshalb sprechen Immobilienexperten auch davon, dass der Preis die Immobilie macht. Aber der Preis ist nicht nur der Kaufpreis, den der Verkäufer nennt. Dazu kommen noch standardmäßig anfallende Kaufnebenkosten: ● Notarkosten (1,5 % der Kaufsumme) ● Grundbuchkosten (0,5 % der Kaufsumme) ● Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 % der Kaufsumme) Darüber hinaus können noch weitere Kosten anfallen, wie ● (Eventuelle) Maklerkosten ● Gutachterkosten ● Weitere Kosten Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, lässt sich erst feststellen, wenn der gesamte Kaufpreis kalkuliert – und verhandelt – wurde. Berücksichtigt man mögliche Investitionen, die Entwicklung der Immobilie und damit auch der Erträge und des Wertes, wird die Betrachtung der Rendite einerseits und die Frage, ob sich die Immobilie rechnet, andererseits schnell komplex. Da ist es gut, auf einen starken Partner wie Astoria Real Estate zu setzen. Jetzt mehr erfahren Faktor 3 – Instandhaltungskosten und Investitionen bei Immobilien als Anlage Der Kaufpreis inklusive Nebenkosten ist zwar meist der größte (und einzige) Kostenblock, aber nicht unbedingt der einzige. Auch die am besten renovierte Immobilie muss irgendwann repariert werden – und wer seine Immobilie weiterentwickeln und damit den Wert und die Miete steigern will, muss investieren. Und das kostet Geld. Daher lohnt es sich, vor dem Kauf die anstehenden Instandhaltungskosten und Investitionen zu bedenken. Daraus ergeben sich zwei Möglichkeiten: Sie kaufen eine top sanierte Immobilie, in die (vorerst) nicht weiter investiert werden muss. Sie kaufen eine Immobilie, die Sanierungs- und Investitionsbedarf hat, um den
In Immobilien investieren – Nachhaltig, planbar und nach Maß
Die Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, scheinen grenzenlos – vor allem, wenn man eine klare Strategie verfolgt und sich dabei von Profis begleiten lässt. Umso schwieriger gestaltet sich die Suche nach einem geeigneten Partner für den Anlegertypus, der sich nicht mit der Suche nach geeigneten Immobilien beschäftigen möchte und zeitlich eingeschränkt ist. Astoria Real Estate hat sich darauf spezialisiert, bonitätsstarke Kunden bei maßgeschneiderten Investitionen in Off-Market-Immobilien in sorgfältig ausgewählten A-Lagen oder B+ Standorten zu unterstützen. Worauf wir dabei achten, erfahren Sie in diesem Artikel. Inhaltsverzeichnis: ● Was macht ein gutes Immobilien-Investment aus? ● Merkmale einer guten Immobilien-Beratung ● Fazit – mit Astoria Real Estate zum Immobilieninvestor Was macht ein gutes Immobilien-Investment aus? In Immobilien zu investieren, ist relativ einfach. Der Unterschied zwischen einer guten und einer hervorragenden Investition in eine Wohnung, ein Haus oder eine andere Art von Immobilie ist jedoch enorm. Die immer wiederkehrende Kritik an Immobilien, sie seien mit viel Arbeit oder hohen Risiken verbunden, ist eine direkte Folge von nicht ausreichend durchdachten oder geplanten Investitionen. Doch was macht ein gutes Immobilien-Investment aus? Die Antwort auf diese Frage ist nicht einheitlich – sie hängt von den Präferenzen des jeweiligen Immobilieninvestors ab. Deshalb haben wir hier die wichtigsten Kriterien für Sie aufgelistet. 1. Mit maximaler Rendite in Immobilien investieren – nur mit Off-Market-Immobilien Aus finanzieller Sicht ist die zentrale Maßeinheit für eine erfolgreiche Immobilieninvestition die Immobilienrendite. Unter Rendite versteht man den Gewinn einer Investition im Verhältnis zu ihrem Einsatz. Bei Immobilien ist dieser Gewinn die Mieteinnahme oder der Veräußerungsgewinn. Bei der Bruttomietrendite wird die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis geteilt. Das Ergebnis wird dann mit 100 multipliziert. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und Mieteinnahmen von 30.000 Euro würde die Berechnung folgendermaßen aussehen: (30.000 € / 500.000 €) x 100 = 6 % Wird eine Immobilie sehr günstig erworben oder gelingt es dem Investor, die Miete deutlich zu erhöhen, steigt auch die Rendite. Je höher die Rendite, desto lukrativer ist die Immobilie. In A-Lagen wie in München oder Frankfurt sind die Mieteinnahmen deutlich höher, so aber auch der durchschnittliche Kaufpreis. Und in C- oder D-Lagen kann eine hohe Rendite sogar bedeuten, dass die Immobilie in einem sehr schlechten Zustand ist und ein ungünstiges Mieterklientel aufweist, weshalb der Verkäufer bereit war, deutlich günstiger zu verkaufen. Mit anderen Worten: Es bedarf ortskundiger Experten mit durchdachten Entwicklungsstrategien, um die Rendite sicher und nachhaltig zu steigern. Überdurchschnittliche Renditen in A-Lagen sind meistens nur mit Off-Market-Immobilien möglich. Da diese exklusiven Immobilien in der Regel gut instandgehalten sind und deutlich unter dem Marktwert erworben werden können. Jetzt mehr erfahren 2. Mieteinnahmen und Wertsteigerung – Grundziel einer Immobilieninvestition Das erste Merkmal einer erfolgreichen Immobilieninvestition ist der Einkaufspreis. Wer es dabei bewenden lässt, vernachlässigt die nächste Eigenschaft: Mieteinnahmen und Wertsteigerung. Ein kluger Investor erhöht seine Mieteinnahmen regelmäßig unter der Berücksichtigung des Mietspiegels und reinvestiert einen Teil davon in laufende Instandhaltungen, um den Wert des Objektes zu erhöhen. Mieteinnahmen steigen aus zwei Gründen: Eine höhere Nachfrage im Vergleich zum Angebot Aufgrund der Sanierungsmaßnahmen der Immobilie Investitionen in die Aufwertung der Immobilie führen zu einer höheren Qualität – und dafür sind Mieter auch bereit, mehr zu zahlen. Aber auch ohne aktive Aufwertung sollte die Immobilie instandgehalten werden, damit sie nicht an Substanz verliert. Das Beste daran: Der Wert einer Immobilie steigt nicht nur mit dem Wert des Grundstücks, sondern auch mit der Miete. Je höher die Miete, desto höher der potenzielle Verkaufspreis. Um die Mieteinnahmen und die Wertentwicklung über die Jahre geschickt und nachhaltig zu entwickeln, bedarf es einer durchdachten und professionellen Vorgehensweise. Jetzt mehr erfahren 3. Steuervorteile – die das Investment noch attraktiver machen Ernsthafte Immobilieninvestoren sollten sich bereits vor dem Kauf Gedanken darüber machen, wie sie ihre Investition über die gesamte Haltedauer steuerlich effizient gestalten können. So ist beispielsweise der Verkauf einer Immobilie nach einer Haltedauer von 10 Jahren in Deutschland steuerfrei – vor Ablauf dieser Frist fällt jedoch Spekulationssteuer an. Auch die Frage, ob Sie einen privaten Kauf oder den Erwerb über einen Firmenmantel planen, lohnt sich. Gerade Unternehmer oder Investoren mit umfangreichen Nachfolgeplänen oder Familienstrukturen sollten sich überlegen, die Steuervorteile der Unternehmensstruktur zu nutzen. Nicht zuletzt gibt es eine Reihe weiterer Steuervorteile, Förderungen und Steuererstattungen, die eine erfolgreiche Investition in Immobilien ausmachen. Aus diesem Grund sollten seriöse Investoren immer einen Steuerberater hinzuziehen. Jetzt mehr erfahren 4. Immobilieninvestor – allein oder mit Rundum-Sorglospaket Natürlich können Sie sich auch dafür entscheiden, den Kauf einer Anlageimmobilie selbst und allein zu tätigen. Gerade für vermögende oder einkommensstarke Investoren ist dies jedoch aus mehreren Gründen nicht ratsam – und meist auch gar nicht angestrebt. Allein die Suche nach einer Immobilie ist sehr zeit- und arbeitsintensiv. Ohne ein entsprechendes Netzwerk ist es zudem nahezu unmöglich, selbst an attraktive Off-Market-Immobilien zu gelangen. Danach hört die Arbeit nicht auf, typischerweise gehören die folgenden Schritte zum Prozess einer Immobilieninvestition: ● Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen ● Bewertung der Immobilie ● Beschaffung der Finanzierung ● Erstellung des Investitionsplans ● Durchführung des Kaufs ● Kommunikation mit Mietern ● Neuvermietung ● Etwaige Renovierung Für Immobilieninvestoren, die ihr Vermögen oder Einkommen außerhalb der Immobilienbranche aufgebaut haben, ergibt es schlicht keinen Sinn, diese Arbeit selbst zu erledigen. Sie haben das Anlagevehikel Immobilie u.a. aus Renditegründen gewählt, nicht um den Immobilienmarkt in der Tiefe zu verstehen. Ihre persönliche Zeit ist viel besser investiert, wenn Sie sich auf Ihre beruflichen Stärken konzentrieren oder Ihre Zeit mit Familie und Freunden verbringen – aber nicht mit der Verwaltung von Immobilien. Jetzt mehr erfahren 5. Keine Immobilieninvestoren ohne Finanzierung Für viele Investoren ist es nicht möglich, eine Anlageimmobilie vollständig mit Eigenkapital zu erwerben. Und selbst wenn dies möglich ist, ist es finanziell nicht sinnvoll, ohne Fremdkapital zu arbeiten. Vereinfacht gesagt ist es sinnvoller, 500.000 Euro Eigenkapital in fünfmal 100.000 Euro aufzuteilen und damit das Eigenkapital für fünf Immobilien zu je 500.000 Euro aufzubringen, als das gesamte Eigenkapital in eine einzige Immobilie zu investieren. Denn da die Mieter die Immobilie abbezahlen, ist man durch den Einsatz von Fremdkapital nach Tilgung der Kredite deutlich vermögender als ohne.
Wohnung in Frankfurt am Main kaufen – Kapitalanlage mit Astoria Real Estate
Der Immobilienmarkt der Banken- und Finanzmetropole Frankfurt am Main ist legendär. Selbst im weltweiten Vergleich sticht Frankfurt in vielen Jahren als eine der Städte mit den höchsten Immobilienpreissteigerungen hervor. Daher ist Frankfurt am Main unter anderem für Immobilienkonzerne interessant und bei Mietern für sein hohes Mietniveau berüchtigt. Viele Investoren schätzen die Stadt wegen ihres reichhaltigen Angebots an renditestarken Wohnungen als sicheren Hafen. Investoren sollten jedoch bedenken, dass die besten Wohnungen zur Kapitalanlage keineswegs auf den einschlägigen Immobilienportalen zu finden sind. Vielmehr werden diese Off-Market-Immobilien bereits von interessierten Investoren aus exklusiven Kreisen aufgekauft, bevor sie den Weg auf die Plattformen finden. Wohnungen in Frankfurt am Main sind eine hervorragende Kapitalanlage – Astoria Real Estate erklärt Ihnen in diesem Artikel, warum. Viel Spaß beim Lesen! Inhaltsverzeichnis: ● Wohnung Frankfurt kaufen – Ihre Kapitalanlage in der deutschen Skyline-Stadt ● Risiko Frankfurt? Kann ,,die Blase” platzen? ● Kapitalanlage – Wohnung kaufen Frankfurt am Main? ● Astoria Real Estate unterstützt Sie bei der Kapitalanlage ● Fazit Frankfurt Wohnung kaufen Wohnung in Frankfurt kaufen – Ihre Kapitalanlage in der deutschen Skyline-Stadt Frankfurt zieht seit jeher ambitionierte Investoren an – aber warum eigentlich? Was macht Frankfurt am Main zu einem attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen? Hier einige der wichtigsten Gründe: 1. Die einzig globale, deutsche Metropole Mit knapp 770.000 Einwohnern (2022) gehört Frankfurt am Main zwar nicht zu den größten Städten Deutschlands, spielt aber dennoch in einer ganz eigenen Liga. Als Zentrum der gemessen am BIP viertgrößten europäischen Metropolregion (2020), mit Platz Nummer 17 in der Rangliste der Milliardäre und dank seiner Rolle als Finanz-, Internet- und Infrastrukturdrehscheibe Europas hat Frankfurt wahrlich globale Bedeutung. Aber Frankfurt am Main ist mehr als nur ein Finanz-Zentrum: ● Die Messe Frankfurt ist die größte Messegesellschaft der Welt und veranstaltet zum Beispiel die internationale Buchmesse. ● Sie ist eine wahre Studentenstadt mit 18 Hochschulen und zahllosen Forschungszentren. ● Die einzige deutsche Stadt mit einer Skyline im Geschäftszentrum – auf Augenhöhe mit London oder Paris. ● Der Flughafen ist nicht nur einer der größten und verkehrsreichsten in Europa, sondern auch einer der größten lokalen Arbeitgeber in Deutschland. 2. Begrenztes Angebot bei steigender Wohnraumnachfrage Die Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion Frankfurt-Rhein-Main ist enorm. Allein im Jahr 2021 sind 13.763 Menschen mehr zugezogen als weggezogen. Dazu tragen auch die über 67.000 Studenten bei, die durch eine höhere Fluktuation zwischen Wohnungen und Wohnheimen den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöhen. Hohe Nachfrage und steigende Fluktuation führen direkt zu steigenden Mieten. 3. Mietrenditen und Vermögenszuwächse – hoch, höher, Frankfurt Auch wenn viele Menschen nach Frankfurt ziehen oder innerhalb Frankfurts umziehen wollen, konnte die Nachfrage mit nur 2.951 neu gebauten Wohnungen im Jahr 2022 nicht ausreichend gedeckt werden. Wie angespannt der Wohnungsmarkt ist, zeigt auch die Leerstandsquote, die 2022 mit 0,2 % auf dem Niveau von München lag. Für Immobilieninvestoren ist die Situation jedoch sehr vorteilhaft. Die Kombination aus knappem Angebot und hoher Nachfrage führt zu langfristig steigenden Mieten – oft begleitet von automatisierten Staffelmieten. Dadurch steigt auch der Überschuss bei finanzierten Kapitalanlagewohnungen schnell an. Steigende Mieten bedeuten höhere Immobilienbewertungen, die wiederum zu höheren Immobilienpreisen führen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag im ersten Quartal 2012 bei 2.207 Euro – gegenüber 6.104 Euro im ersten Quartal 2012, dem bisherigen Höchststand, was einem jährlichen Wachstum von rund 17,6 Prozent entspricht. 4. Sorgenfreies Vermieten in A-Lagen Für Vermieter bedeutet dies nicht nur höhere Einnahmen, sondern auch die Möglichkeit, unter mehr Bewerbern für eine Wohnung auswählen zu können. In Frankfurt A-Lagen sorgen hohe Einkommensniveaus und überdurchschnittliche Bildung dafür, dass Investoren es mit angenehmen Mietern zu tun haben. Mit Astoria Real Estate an Ihrer Seite haben Sie zudem den richtigen Partner, um mit passenden Vermietungsmodellen Ihre Rendite noch weiter zu steigern. Risiko Frankfurt? Kann ,,die Blase platzen”? Trotzt der für Investoren günstigen Ausgangslage am Immobilienmarkt von Frankfurt am Main, befürchten einige Marktteilnehmer ein sogenanntes Platzen der ,,Immobilienpreisblase“. Die Immobilienpreise in Frankfurt haben, so der Hintergrund, 2023 erstmals seit der Finanzkrise 2008 in einigen Lagen teilweise an Wert verloren. Einige Investoren wurden dadurch unnötig abgeschreckt, weil Marktteilnehmer eine starke Reduktion der Preise vermuteten. Ein solches Risiko ist für Sie als Investor in Frankfurt am Main nur in zwei Fällen relevant: Wenn Sie kurzfristig Fix- und Flip-Geschäfte tätigen wollen und die Immobilie nicht mehr gewinnbringend verkaufen können. Wenn Sie ohne professionelle Unterstützung zu überhöhten Preisen kaufen und nicht die Zeit einplanen, mögliche Rückschläge auszusitzen“. Kapitalanlage – Wohnung kaufen Frankfurt am Main? Für jeden Investor stellt sich die Frage, wo und wie sein Geld am besten, sichersten und langfristig angelegt ist. In einem Umfeld steigender Zinsen und zunehmender geopolitischer Spannungen in Europa und auf den Weltmärkten gewinnt die Immobilie weiter an Bedeutung. Nach wie vor gilt, dass der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage eine der besten und renditestärksten Möglichkeiten ist, Geld sowohl für ein langfristiges Einkommen als auch für einen Vermögenszuwachs anzulegen. Die Vorteile einer Kapitalanlageimmobilie in Frankfurt am Main sind unter anderem: 1. Schnellerer Vermögensaufbau mit Hebel Unabhängig von der Höhe des Einkommens oder Vermögens – durch die Nutzung der Hebelwirkung geht der Vermögensaufbau noch schneller. Eine gute und renditestarke Wohnung in bester Frankfurter A-Lage können nur die wenigsten allein mit Eigenkapital erwerben. Statt auf B-Lagen oder renditeschwache Wohnungen auszuweichen, hilft die Finanzierung, also der Hebel-Effekt, deutlich mehr Kapital einzusetzen. Der Vorteil des Hebel-Effekts ist, dass die Mieter den Kredit zurückzahlen. Wenn der Kredit nach 10, 15 oder 20 Jahren abbezahlt ist, haben Sie mit dem Wert Ihrer Wohnung ein deutlich höheres Vermögen aufgebaut als ohne Hebel – und erzielen gleichzeitig weiterhin Mieteinnahmen. 2. Sicherheit – auch dank des Wohnens als Grundbedürfnis Immobilien sind auch deshalb so sicher, weil sie konjunkturunabhängig nachgefragt werden. Während Luxusgüter im Abschwung weniger gekauft werden, wollen die Menschen immer ein Dach über dem Kopf haben. In Frankfurt am Main ist die Nachfrage nach Wohnraum durch Bevölkerungsdruck und Zuzug umso höher – und in A-Lagen müssen Sie sich keine Sorgen um Mietausfälle, Mietnomaden und andere Unannehmlichkeiten machen. Nicht zuletzt sind Immobilien auch ein Inflationsschutz. Denn Preissteigerungen nehmen Ihnen nicht Ihr physisches Eigentum. 3. Wohnungen sind für (fast)
Wohnung in Nürnberg kaufen – Kapitalanlage mit Astoria Real Estate
Nürnberg hat sich in den letzten Jahren zu einer der Top-Adressen für Immobilieninvestitionen in Deutschland entwickelt. Das oberbayerische Zentrum der Metropolregion Nürnberg zählt nicht nur traditionell zu den besten B-Lagen des gesamtdeutschen Immobilienmarktes, sondern verfügt auch über eine Vielzahl exklusiver und stark nachgefragter Lagen innerhalb und außerhalb der Stadt. Dabei sticht der Markt für renditestarke Wohnungen für Investoren besonders hervor. In Nürnberg gelten die gleichen Investitionsregeln wie in München, Frankfurt am Main und anderen Städten: Die renditestärksten Wohnungen findet man nicht auf den bekannten Immobilienportalen. Denn dort landet nur, was nicht bereits im exklusiven Kundenkreis als Top-Immobilie identifiziert und als Off-Market-Immobilie verkauft wurde. In diesem Artikel beschreibt Astoria Real Estate Ihnen die Vorteile einer Wohnung als Kapitalanlage in Nürnberg. Viel Freude bei der Lektüre! Inhaltsverzeichnis: ● Wohnung kaufen Nürnberg – Standortstärke und hohe Renditen ● Nürnberg vs. München – wo sollte man investieren? ● Wohnung Nürnberg kaufen als Kapitalanlage ● Kapital anlegen mit Astoria Real Estate ● Fazit Nürnberg Wohnung kaufen Wohnung kaufen Nürnberg – Standortstärke und hohe Renditen Nürnberg ist ein klassisches Beispiel für einen lange unterschätzten Immobilienstandort. Deutlich kleiner als München, Berlin und Hamburg und gerade für Investoren, die nicht aus Bayern kommen, ist die außerordentliche Stärke des Standortes nur wenigen bekannt. Nürnberg ist ein hervorragender Immobilienstandort, wofür folgende Gründe sprechen 1. Wirtschaftliche und infrastrukturelle Stärke Mit seinen knapp 541.000 Einwohnern hat sich Nürnberg in den letzten Jahrzehnten zu einer der elf wirtschaftlich, infrastrukturell und kulturell bedeutenden Metropolregionen Deutschlands entwickelt. Als solche vereint sie überregional bedeutende Arbeitgeber, einen exzellenten Hochschulstandort, eine breit diversifizierte Wirtschaft einschließlich Verkehr und Logistik sowie die Kaufkraft einer Gesellschaft mit einem sehr hohen Bruttoinlandsprodukt pro Kopf. Nürnberg genießt herausragende Standortfaktoren: ● Starke und international bekannte Arbeitgeber wie Bosch, Datev, Semikron, Ergo Direkt, etc., die zu einem jährlichen Bruttoinlandsprodukt von 32,3 Milliarden Euro (2021) beitragen. ● Die internationale Strahlkraft der Messe Nürnberg, die zu den weltweit fünfzehn größten Messegesellschaften gehört. ● Ein Zentrum der deutschen Marktforschung und der Druckerindustrie ● Exzellenter Wissenschaftsstandort mit mehr als 15 staatlichen, halbstaatlichen und privaten Hochschulen sowie zahlreichen Forschungseinrichtungen. 2. Starke Wohnraumnachfrage und geringes Angebot Wohnraum ist in der Region Nürnberg (inkl. Fürth) stark nachgefragt. Allein von 2021 auf 2022 wird die Zahl der gemeldeten Einwohner um rund 11.000 steigen. Die Zuziehenden brauchen Wohnraum – bei nur 1.594 neu gebauten Wohnungen im selben Jahr übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Gleichzeitig sind in Nürnberg kontinuierlich ca. 25.000 [JN8] Studenten eingeschrieben. Studenten ziehen häufiger um und tragen mit ihrer Fluktuation zur steigenden Nachfrage bei. Die Folge der steigenden Nachfrage und der steigenden Mieten ist auch, dass Immobilienbesitzer mit einem deutlich höheren Verkaufspreis rechnen können, als sie selbst für den Kauf bezahlt haben. Im Zeitablauf steigt damit statistisch der Gewinn weiter an. Darüber hinaus erleichtert dies aus Vermietersicht auch die Auswahl der Mieter. Je höher die Nachfrage, desto mehr Mietinteressenten pro Wohnung und desto einfacher die Auswahl. Nicht zuletzt ist auch die Leerstandsquote in Nürnberg ideal, sie betrug beispielsweise im Jahr 2019 nur 2,5 %. 3. Hohe und steigende Renditen und Mieten Die oben dargestellten Zahlen und Fakten zeichnen ein sehr günstiges Bild für Investoren auf dem Immobilienmarkt. Die Kombination aus hoher und steigender Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig geringerem und langsamer wachsendem Angebot durch Wohnungsneubau sorgt für ein langfristig steigendes Mietniveau. Dies kommt auch den Investoren entgegen, die nach Zins und Tilgung am Ende des Jahres häufig einen Zuschuss zu Beginn des Immobilienerwerbs leisten müssen. Mit einer geeigneten Staffelmiete lassen sich schon nach kurzer Zeit erste kleine Überschüsse erzielen. Aber nicht nur die Mieten steigen, sondern auch die Bewertungen von Grundstücken und Immobilien. In den letzten 10 Jahren sind die Immobilienpreise in Nürnberg um ganze 35 % gestiegen. Wer in Nürnberg eine Wohnung kauft, kann also langfristig mit hohen Wertsteigerungen rechnen. 4. Gute Mieter und hohe Mieten in B-Lagen Je besser die Lage, desto höher die Miete – und sobald die Wohnung abbezahlt ist, gehört die Miete einem selbst. Gleichzeitig können sich hohe Mieten nur Menschen mit entsprechendem Einkommen und sehr guter Ausbildung leisten – Faktoren, die statistisch gesehen die Wahrscheinlichkeit eines Problemmieters drastisch reduzieren. Gleichzeitig können wir von Astoria Real Estate Ihnen die Vermieterarbeit abnehmen. Nürnberg vs. München – wo sollte man investieren? Das kommt ganz darauf an. Grundsätzlich gibt es an beiden Standorten sehr gute Off-Market-Immobilien, die ausgesprochen rentabel sind. Allerdings sind Wohnungen in München im Zweifelsfall deutlich teurer, sodass es je nach Finanzierungsmöglichkeiten sinnvoller sein kann, eine Wohnung in Nürnberg zu kaufen. Wohnung Nürnberg kaufen als Kapitalanlage Für Anleger stellt sich immer wieder die Frage, wie sie ihr Vermögen sicher und gewinnbringend anlegen können. In Zeiten stark schwankender Inflationsraten und zunehmender Unsicherheit auf den Weltmärkten, verbunden mit geopolitischen Risiken, stellt sich diese Frage umso dringlicher. Allen gegenteiligen Befürchtungen zum Trotz ist der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage nach wie vor eine der langfristig sinnvollsten und sichersten Möglichkeiten, Geld sicher anzulegen und gleichzeitig von Wertsteigerungen und Mieteinnahmen zu profitieren. Konkret bietet der Kauf einer Wohnung in Nürnberg eine Reihe von Vorteilen: 1. Ausnutzung des Hebeleffekts zur Vermögensbildung Der Kauf einer Wohnung rein aus Eigenkapital ist selbst für Besserverdienende ohne Aufnahme von Fremdkapital oft kaum zu stemmen, es sei denn, man hat sehr viel geerbt oder ein überdurchschnittliches Vermögen aufgebaut. Dies gilt insbesondere für die besten (und teuersten) Lagen Nürnbergs. Mit relativ wenig Eigenkapital und einer soliden Finanzierung lassen sich dagegen deutlich höhere Summen investieren. Und da es sich um Investitionskredite handelt, die von den Mietern getilgt werden, ist auch die Verschuldung kein Problem. Nach Tilgung des Kredits haben Sie den Wert einer abbezahlten Wohnung, die Sie z.B. als Sicherheit für eine weitere Wohnung wie Eigenkapital einsetzen können, und die regelmäßigen Mieteinnahmen Ihrer Mieter. 2. Absicherung in Krisenzeiten und stabile Vermögensverwaltung Geld wird immer durch Inflation vernichtet, mal mehr, mal weniger schnell. Dennoch gibt es kaum eine Branche, die so sicher ist wie der Immobiliensektor – denn Menschen wollen immer wohnen und es wird immer eine Nachfrage nach Wohnraum geben. Wenn Sie zudem in sehr gute und stabile B-Lagen investieren,
Wohnung in München kaufen – Kapitalanlage mit Astoria Real Estate
Kaum eine Stadt sticht auf dem deutschen Immobilienmarkt so deutlich hervor, wie München. Denn die bayerische Landeshauptstadt macht nicht nur durch ihren Fußball-Bundesligisten oder die zahlreichen DAX-Konzerne von sich reden, sondern auch als sicherer Hafen für unzählige Investoren und Immobiliengesellschaften, die den Standort wegen seines außergewöhnlich großen Angebots an renditestarken Wohnungen schätzen. Dabei sollte man sich im Vorfeld darüber im Klaren sein, dass die besten Objekte niemals auf den einschlägigen Immobilienportalen im Internet zu finden sind. Vielmehr werden sie als Off-Market-Immobilien diskret im exklusiven Kundenkreis gehandelt, bevor jemand von ihrem Verkauf erfährt. In diesem Artikel erläutert Astoria Real Estate Ihnen die Vorzüge einer Wohnungs-Kapitalanlage in München – viel Freude bei der Lektüre! Inhaltsverzeichnis: Wohnung München kaufen – der deutsche Immobilienstandort für hohe Renditen Vorurteile zur Kapitalanlage in München München Wohnung kaufen als Kapitalanlage Ihre Kapitalanlage mit Astoria Real Estate Fazit Wohnung in München kaufen Wohnung München kaufen – der deutsche Immobilienstandort für hohe Renditen Dass München ein bevorzugter Immobilienstandort ist, dürfte jedem Immobilieninvestor klar sein. Doch was macht die bayerische Metropole so besonders? Im Folgenden sind die wichtigsten Gründe aufgeführt: 1. Lage, Lage, Lage München vereint viele gute Eigenschaften auf sich. Die Stadt ist Metropole und zugleich Landeshauptstadt des Freistaats Bayern. München wird auch als „Cluster der Cluster“ bezeichnet, denn die Stadt vereint Weltkonzerne und regionale Player, modernste Technologieunternehmen und Top-Universitäten, Forschungsinstitute und Hochschulen. Hier einige Daten, Zahlen und Fakten: In München sitzen 1.000 Automobilfirmen, die einen jährlichen Umsatz von EUR 80 Mrd. erwirtschaften und für 80 % der in Bayern erwirtschafteten Umsätze verantwortlich sind. Mit der Münchener Rück und der Allianz befinden sich hier gleich zwei der wichtigsten globalen Versicherer. Wirtschaft wird hier großgeschrieben. Mit Stand 2022 zählte München die Hauptquartiere von 10 DAX-Firmen, 10 MDAX-Firmen und 16 SDAX-Firmen. Abseits der elitären Ludwig-Maximilians-Universität München und der Technischen Universität München sind hier ganze Forschungscluster in den Bereichen Chemie, Ernährungswissenschaften, Umwelt, Maschinenbau etc. angesiedelt. 2. Eine hohe Nachfrage nach Wohnraum … Allein im Jahr 2022 gab es in München ein Wanderungssaldo von + 21.760 Menschen, die nach dem Saldo der Zuzugs- und Wegzugs-Zahlen sowie der Geburten- und Sterberaten mehr in München lebten. Der Trend ist klar und deutlich zu erkennen: Mehr und mehr Menschen möchten die Landeshauptstadt ihr Zuhause nennen. Dabei kommt noch hinzu, dass die hohen Studentenzahlen (knapp 140.000 im Jahr 2022) die Nachfrage noch anheben. Und wo Anfrage auf Fluktuation stößt, steigen die Mieten. Nicht zuletzt bedeutet diese hohe Nachfrage auch, dass es für Immobilienbesitzer relativ einfach ist, ihre Immobilie nach einigen Jahren wieder (mit Gewinn) zu verkaufen, wenn sie dies wünschen. 3. … in Kombination mit einem unzureichenden Ausbau des Wohnraums … Der private und öffentliche Wohnungsbau in München kommt mit dem Wanderungssaldo nicht hinterher. Auf + 21.760 neue Menschen in München kommen im Jahr 2022 lediglich 7.522 neue Wohnungen. Für Vermieter bedeutet das, abseits der höheren Mieten, einen klaren Vermietermarkt, wo sie sich die Mieter aussuchen können und nicht umgekehrt. Dies bedingt auch die äußerst geringe Leerstandsquote von lediglich 0,2 % im Jahr 2022 – für Investoren ist dieser im ganzen Bundesgebiet niedrigster Wert ausgezeichnet. 4… führen zu extrem hohen Mietrenditen und Wertzuwächsen Die Folge ist eine für Immobilieninvestoren sehr günstige Situation in München. Das Doppelspiel aus knappem Angebot und sehr hoher Nachfrage treibt die Mieten langfristig stetig nach oben, oft bereits automatisiert von den Vermietern in Form von Staffelmieten. Selbst Investoren, die anfangs nach Zins und Tilgung vielleicht noch einen kleinen Betrag am Jahresende nachschießen müssen, kommen meist schnell zu ersten Überschüssen. Nicht zuletzt bedeutet dies aber auch, dass mit steigenden Mieten und steigenden Grundstückspreisen auch die Immobilienbewertungen nach oben gehen. Wer vor 10 Jahren eine Immobilie in München gekauft hat, kann sich heute über durchschnittliche Wertzuwächse von 150 % freuen. 5. Erstklassige Mieter in A-Lagen In Kombination haben diese Faktoren zur Folge, dass sich gerade Immobilienbesitzer in A-Lagen über sehr gute Mieter freuen können, wo ein hohes Einkommen, ein überdurchschnittliches Bildungsniveau und die Abwesenheit von Problemmietern das Vermieten deutlich vereinfacht – wobei Immobilienmanagement-Firmen wie Astoria Real Estate Ihnen auch diese Arbeit abnehmen. 6. Münchener Charme Nicht zuletzt ist München aber auch eine überaus schöne und prachtvolle Stadt, die Mieter und Immobilienbesitzer gleichermaßen mit ihrem exzellenten kulturellen und gastronomischen Angebot beeindruckt. Dies unterstreicht auf angenehme Weise die Rolle Münchens als sicherer Hafen für Ihr Vermögen. Und das Thema Altbauwohnung München kaufen ist nicht von ungefähr äußerst relevant für Investoren. Vorurteile zur Kapitalanlage in München Trotz der offensichtlichen Standortvorteile Münchens hört man immer wieder das weit verbreitete Vorurteil, München sei zu teuer. Auf den ersten Blick ist es richtig, dass München einfach sehr teuer und damit für viele Investoren oft nicht finanzierbar ist. Auf der anderen Seite sind die Durchschnittsmieten aber auch sehr hoch. Die Frage nach dem Preis einer Wohnung ist daher deutlich weniger relevant als die zu erzielende Mietrendite – vorausgesetzt, man kann die Finanzierung aufbringen. München Wohnung kaufen als Kapitalanlage In Zeiten steigender Inflation und zunehmender Unsicherheit auf den Weltmärkten sowie geopolitischer Spannungen auch am Rande Europas stellt sich für Menschen mit überdurchschnittlichem Einkommen und Vermögen die Frage, wie sie ihr Geld am besten anlegen. Dabei ist der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage nach wie vor eine der besten Möglichkeiten, Geld langfristig anzulegen und von Wertsteigerungen und parallelen Einkünften zu profitieren. Der Kauf einer Eigentumswohnung in München bietet Investoren folgende Vorteile: 1. Kapitalvermehrung mit Hebeleffekt Den Kaufpreis inklusive Nebenkosten für eine Wohnung oder gar ein Haus in bester Münchner A-Lage bar auf den Tisch zu legen, ist selbst für Gutbetuchte eine Seltenheit. Mit einer Finanzierung können Sie mit Ihrem Eigenkapital eine deutlich höhere Summe für die Investition in eine Wohnung finanzieren – und der Kredit wird dann von den Mietern getilgt. Am Ende der Kreditlaufzeit verfügen Sie nicht nur über das Vermögen einer abbezahlten Wohnung, sondern auch über die Einnahmen aus regelmäßigen Mietzahlungen. 2.Sicherheit, Stabilität und Absicherung Kaum ein Immobilienmarkt in Deutschland ist so stabil wie München. Wenn Sie dann noch in bester A-Lage investieren, genießen Sie ein Höchstmaß
Warum sind Kapitalanlageimmobilien in Deutschland so lukrativ?
Immobilien wurden schon lange als eine lukrative Investition in Deutschland angesehen. Mit der stabilen Wirtschaft und hoher Nachfrage nach Wohnraum ist es kein Wunder, dass die Immobilieninvestition auf dem Vormarsch ist. In diesem Blog-Beitrag werden wir untersuchen, warum Immobilien in Deutschland eine beliebte Investitionsentscheidung sind und welche Faktoren Investoren beachten sollten. Deutschlands stabile Wirtschaft Deutschland beherbergt die größte Wirtschaft Europas und hat eine starke Erfolgsbilanz in Bezug auf wirtschaftliche Stabilität. Dies hat zu einem blühenden Immobilienmarkt geführt, der weiterhin sowohl inländische als auch ausländische Investoren anzieht. Darüber hinaus haben bisher niedrige Zinsen die Finanzierung erleichtert und es Investoren erleichtert, Immobilien zu kaufen. Hohe Nachfrage nach Wohnraum Die wachsende Bevölkerung Deutschlands hat zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum geführt, insbesondere in großen Städten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt und München. Diese Nachfrage wurde in den letzten Jahren weiter angeheizt. Dies hat zu einem engen Wohnungsmarkt geführt, was zu steigenden Mieten und Immobilienpreisen geführt hat. Steuervorteile In Deutschland gibt es verschiedene Steuervorteile, von denen Investoren bei einer Immobilieninvestition profitieren können, wie z.B.: Abschreibungen: Investoren können die Kosten für die Anschaffung und Modernisierung einer Immobilie steuerlich geltend machen, indem sie Abschreibungen auf diese Kosten vornehmen. Die Abschreibungen mindern das zu versteuernde Einkommen und können somit zu einer Steuerersparnis führen. Werbungskosten: Investoren können auch verschiedene Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie als Werbungskosten geltend machen, wie z.B. Versicherungsbeiträge, Reparaturkosten oder Kosten für die Verwaltung der Immobilie. Auch diese Kosten mindern das zu versteuernde Einkommen und können somit zu einer Steuerersparnis führen. Steuerliche Verlustverrechnung: Falls die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie niedriger sind als die Ausgaben, entsteht ein Verlust. Dieser Verlust kann mit anderen Einkünften verrechnet werden und somit zu einer Steuerersparnis führen. Spekulationsfrist: Wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird, fällt unter bestimmten Bedingungen Spekulationssteuer an. Wenn die Immobilie jedoch länger als 10 Jahre gehalten wird, entfällt die Spekulationssteuer. Erbschaftsteuer: Immobilien können auch im Rahmen der Erbschaftsteuer begünstigt sein. Wenn die Immobilie innerhalb der Familie vererbt wird, gibt es unter bestimmten Bedingungen einen Freibetrag und die Erbschaftssteuer fällt geringer aus. Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Steuervorteile von verschiedenen Faktoren abhängen, wie z.B. die der Höhe der Einkünfte. Um eine individuelle Steuerplanung für die Immobilieninvestition zu erstellen und die maximalen Steuervorteile zu nutzen, können Sie auf unser Netzwerk an spezialisierten Steuerberatern zurückgreifen. Personen aus Österreich können ebenso davon profitieren. Fazit: Wie bei jeder Immobilieninvestition ist der Standort entscheidend – Immobilien in begehrten Lagen mit guter Infrastruktur und guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Aus diesem Grund haben wir unsere ALL-IN-ONE Strategie entwickelt, die für jeden Anleger das Passende mit sich bringt.