Wer sich für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage entschieden hat, steht bald vor der schwierigen Aufgabe, Immobilien zu bewerten und für einen möglichen Kauf auszuwählen.
Werte oder Kennzahlen von Immobilien zu vergleichen, ist relativ einfach. Doch leider sagt der Preis allein noch nichts darüber aus, ob sich eine Immobilie lohnt oder nicht. Umgekehrt reicht es auch nicht aus, eine Immobilie nach der maximalen Rendite auszuwählen - vor allem dann nicht, wenn damit risikobehaftete Mieter und langfristig unsichere Wertentwicklungen in Kauf genommen werden.
Wenn Sie Geld in Immobilien investieren wollen, sind Sie gut beraten, die wichtigsten Faktoren für die Auswahl von Immobilien als Kapitalanlage zu verstehen. Denn nur so sind Sie in der Lage, sehr unterschiedliche Immobilien nach standardisierten Kriterien miteinander zu vergleichen und sich für die beste Immobilie zu entscheiden.
Astoria Real Estate listet Ihnen in diesem Artikel die 5 wichtigsten Faktoren auf, die Sie bei der Selektion von Immobilien als Geldanlage berücksichtigen sollten. Viel Spaß beim Lesen.
Inhaltsverzeichnis:
● Warum Geld in Immobilien anlegen?
● Die 5 wichtigsten Faktoren beim Selektieren von Immobilien
● Fazit - Die passende Immobilie als Kapitalanlage mit Astoria Real Estate
Warum Geld in Immobilien anlegen?
Wenn Sie sich über Immobilien informieren, wissen Sie sicherlich bereits, dass Sie Ihr Kapital anlegen müssen, um einen langfristigen Wertverlust durch die Inflation zu vermeiden und gleichzeitig eine Rendite auf Ihr Vermögen zu erzielen.
Für Privatpersonen gibt es in der Regel nur wenige Möglichkeiten, die sich wirklich lohnen. Dazu gehört die Investition in Aktien oder ETFs - und eben auch in Immobilien. Über den Vergleich der beiden Anlageformen wurde von Experten und Investoren bereits viel geschrieben. Im Allgemeinen haben Immobilien-Investments[JN1] jedoch einige klare Vorteile:
● Immobilien zeichnen sich durch eine hohe Wertstabilität aus, oft über Jahrzehnte. Hohe Wertbeständigkeit bedeutet auch hohe Sicherheit.
● Bei guter Bewirtschaftung erwirtschaften Immobilien monatliche Mieteinnahmen.
● Mit relativ wenig Eigenkapital und einer vernünftigen Finanzierung lassen sich mit Immobilien Renditen erzielen, die weit über denen von Aktien und ETFs liegen.
● Steuervorteile, wie der steuerfreie Verkauf von Immobilien nach einer Haltedauer von 10 Jahren, sind für eine langfristige Kapitalanlage mit Immobilien äußerst attraktiv.
Die 5 wichtigsten Faktoren beim Selektieren von Immobilien
Hier kommen wir nun zur Liste der 5 wichtigsten Faktoren. Die Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir wissen jedoch, dass bei Berücksichtigung dieser Faktoren eine erfolgreiche Auswahl möglich ist.
Faktor 1 - Lage und Kapitalanlage Immobilien
Die Lage[JN2] bezeichnet den Standort der Immobilie auf der Karte. Eine bessere oder schlechtere Lage hat direkte Auswirkungen auf das Mietniveau, die Preisentwicklung und weitere Kennzahlen. Dabei unterscheiden Immobilien-Experten zwischen zwei Lage-Perspektiven:
Makrolage: Bezeichnet die Region oder die Stadt, in der sich eine Immobilie befindet.
Mikrolage: Bezeichnet den Stadtteil oder die Straße, in der sich eine Immobilie befindet.
Im Immobilien-Sprachgebrauch unterscheidet man weiterhin zwischen der A-, B-, C- und manchmal auch D-Lage.Diese Klassifizierungen beschreiben die Qualität einer Lage und können gleichzeitig auf die Makrolage und die Mikrolage angewendet werden.
● In der Makrolage sind beispielsweise A-Städte meist Hauptstädte, Metropolen oder wirtschaftlich bedeutende Standorte. Sie zeichnen sich durch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, stabile und teure Immobilienpreise und ein durchgehend hohes Mietniveau aus. Beispiele für A-Städte sind Frankfurt am Main oder München.
● A-Lagen zum Beispiel befinden sich in Mikrolagen an bedeutenden Plätzen, Parks, Hauptverkehrsachsen oder in der Nähe berühmter Bauwerke wie z.B. dem Kölner Dom. A-Mikrolagen gibt es aber auch in B- und teilweise sogar in C-Makrolagen. So ist beispielsweise Nürnberg bei Investoren für seine zahlreichen und begehrten A-Lagen bekannt, obwohl die Stadt eher eine B-Stadt ist.
Bei der Auswahl von Immobilien als Kapitalanlage bevorzugen viele Investoren die A-Lagen. Denn hier sind die durchschnittlichen Immobilienwerte deutlich höher (also auch deutlich teurer). Gleichzeitig ist auch das Mietniveau höher, was die im Durchschnitt teureren Immobilienpreise kompensiert. Nicht zuletzt ist auch das Standortrisiko geringer als in B- oder C-Lagen.
A-Standorte sind jedoch stark umkämpft. Um dennoch an renditestarke Off-Market-Immobilien zu gelangen, die nicht auf den einschlägigen Plattformen gehandelt werden, lohnt es sich, die Hilfe von Experten wie Astoria Real Estate in Anspruch zu nehmen.
Faktor 2 - Der Kaufpreis (plus Nebenkosten) und die Immobilie als Geldanlage
Vor allem Anfänger auf dem Immobilienmarkt begehen häufig den Fehler, ein potenzielles Objekt isoliert zu betrachten und es nach seinem Instandhaltungszustand, den Mietern, dem Mietniveau oder der Lage zu bewerten. Alle diese Faktoren sind wichtig, haben aber nur in Verbindung mit dem Kaufpreis einen Wert.
Die höchste Miete und die am besten renovierte Immobilie werden zu einem schlechten Geschäft, wenn der Kaufpreis zu hoch ist. Deshalb sprechen Immobilienexperten auch davon, dass der Preis die Immobilie macht. Aber der Preis ist nicht nur der Kaufpreis, den der Verkäufer nennt.
Dazu kommen noch standardmäßig anfallende Kaufnebenkosten:
● Notarkosten (1,5 % der Kaufsumme)
● Grundbuchkosten (0,5 % der Kaufsumme)
● Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 % der Kaufsumme)
Darüber hinaus können noch weitere Kosten anfallen, wie
● (Eventuelle) Maklerkosten
● Gutachterkosten
● Weitere Kosten
Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, lässt sich erst feststellen, wenn der gesamte Kaufpreis kalkuliert - und verhandelt - wurde. Berücksichtigt man mögliche Investitionen, die Entwicklung der Immobilie und damit auch der Erträge und des Wertes, wird die Betrachtung der Rendite einerseits und die Frage, ob sich die Immobilie rechnet, andererseits schnell komplex. Da ist es gut, auf einen starken Partner wie Astoria Real Estate zu setzen.
Faktor 3 - Instandhaltungskosten und Investitionen bei Immobilien als Anlage
Der Kaufpreis inklusive Nebenkosten ist zwar meist der größte (und einzige) Kostenblock, aber nicht unbedingt der einzige. Auch die am besten renovierte Immobilie muss irgendwann repariert werden - und wer seine Immobilie weiterentwickeln und damit den Wert und die Miete steigern will, muss investieren. Und das kostet Geld.
Daher lohnt es sich, vor dem Kauf die anstehenden Instandhaltungskosten und Investitionen zu bedenken. Daraus ergeben sich zwei Möglichkeiten:
Sie kaufen eine top sanierte Immobilie, in die (vorerst) nicht weiter investiert werden muss.
Sie kaufen eine Immobilie, die Sanierungs- und Investitionsbedarf hat, um den gewünschten Ausbaustandard und das angestrebte Mietniveau zu erreichen.
Beide Ansätze haben ihre Vor- und Nachteile. Während man im ersten Fall keine Arbeit mehr hat, zahlt man im Durchschnitt einen deutlich höheren Preis. Dieser Ansatz wird häufig von Investmentfonds oder sehr vermögenden Privatpersonen genutzt.
Entscheiden Sie sich für den zweiten Fall, können Sie deutlich niedrigere Kaufpreise realisieren und dennoch über die Investition den Wert und die Mieteinnahmen überproportional zur Investition steigern. Auf der anderen Seite sind gerade größere Investitionen, wie z.B. ein Dachgeschossausbau, sehr komplex und können mit einem für Laien schwer kalkulierbaren Kostenrisiko verbunden sein.
Mit einem Partner wie Astoria Real Estate müssen Sie sich jedoch über die Entwicklungsrisiken keine Gedanken machen und können Off-Market-Immobilien erschließen, die das Beste aus beiden Ansätzen vereinen.
Faktor 4 - Die Mieteinnahmen
Dem Kaufpreis inkl. Nebenkosten, Instandhaltungs- und Investitionskosten stehen die Mieteinnahmen gegenüber. Bei Investitionen im Allgemeinen und bei Immobilien im Besonderen gilt, dass Einnahmen und Ausgaben relativ sind und ihre absolute Höhe relativ unwichtig ist. Erst ihr Verhältnis zueinander entscheidet darüber, ob sich ihre Kombination für den Investor lohnt oder nicht.
Noch vor den eigentlichen Mieteinnahmen entscheidet die Lage über die generelle Vermietbarkeit einer Immobilie und darüber, ob es Probleme mit Mietern und deren Mietzahlungen geben wird.
Die Höhe der Mieteinnahmen vor dem Kauf ist sowohl einmalig als auch variabel zu betrachten. Wenn sich die Kosten einer Immobilie ändern, sollte auch die Miete angepasst werden. Analysieren Sie daher, ob die Lage und Ihre Immobilie eine stetige und generelle Erhöhung des Mietniveaus zulassen - und welche Instandhaltungskosten bzw. Investitionen notwendig wären, um die Miete auf ein höheres Niveau anzuheben.
Dieses Mietmanagement müssen Sie kontinuierlich und im direkten Dialog mit den Mietern durchführen, um langfristig sicherzustellen, dass sich die Immobilie wie geplant für Sie rechnet. Oder Sie übertragen die Verwaltung an Partner wie Astoria Real Estate.
Faktor 5 - Die Rendite bei Immobilien als Geldanlage
Die Rendite setzt die Kosten und Erträge einer Immobilie ins Verhältnis und erlaubt so auf einen Blick ein Urteil darüber, ob sich ein Kauf aus finanzieller Sicht lohnt. Wir möchten jedoch davor warnen, nur die Rendite zu betrachten. Denn eine günstig verkaufte Immobilie in einer D-Lage kann zwar eine höhere Rendite aufweisen als eine Immobilie in bester Münchner Lage, obwohl der Kauf mit erheblichen und drastischen Risiken verbunden ist.
Allgemein unterschieden Immobilien-Experten viele verschiedene Arten der Rendite. Die wichtigsten beiden sind die:
Eigenkapitalrendite: Zeigt das Verhältnis des Jahresreinertrages zum eingesetzten Eigenkapital an.
Formel:
(Jahresreinertrag / eingesetztes Eigenkapital) x 100 = Prozentuale Eigenkapitalrendite
Nettomietrendite: Zeigt das Verhältnis der Nettomiete (ohne Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten) im Verhältnis zum Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten an.
Formel:
(Nettomietertrag ohne Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten / Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten) x 100 = Prozentuale Nettomietrendite
Wenn Sie beide Renditeformeln anwenden und gleichzeitig die vier anderen Faktoren berücksichtigen, können Sie sich ein gutes Bild davon machen, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt oder nicht.
Um alle Faktoren richtig und ausgewogen zu gewichten und dabei auch die anfallenden Steuern und geeignete Steuermodelle zu berücksichtigen, ist es in der Regel einfacher, die Unterstützung von Experten wie Astoria Real Estate in Anspruch zu nehmen.
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Fazit
Die passende Immobilie als Kapitalanlage mit Astoria Real Estate
Wenn Sie bereits auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie sind und auf den einschlägigen Plattformen noch nicht fündig geworden sind, ist es an der Zeit, sich über Off-Market-Immobilien Gedanken zu machen.
Astoria Real Estate verschafft Investoren Zugang zu solchen Immobilien, die innerhalb exklusiver Netzwerke meist sehr schnell verkauft werden. Der Fokus unserer Dienstleistung liegt dabei immer auf erstklassigem Service, professionellem Know-how und den richtigen Ressourcen, damit Sie Ihre Investition erfolgreich abschließen können.
Verwechseln Sie uns nicht mit einem Immobilienmakler. Vielmehr agieren wir als strategischer Partner, um für Sie ein maßgeschneidertes Immobilieninvestment zu entwickeln, mit dem Ziel, Sie zum Eigentümer einer exklusiven Off-Market-Immobilie zu machen. Auch nach dem erfolgreichen Notartermin entwickeln wir die Immobilie gemeinsam mit Ihnen kontinuierlich weiter - sei es durch passende Vermietungskonzepte oder flexible steuerliche Gestaltungen.
Lassen Sie sich von Astoria Real Estate bei der Suche nach der richtigen Immobilie und der langfristigen Investition in Off-Market-Immobilien unterstützen.
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FAQ
Sollte man in Aktien oder in Immobilien investieren?
Beide Anlageklassen haben ihre Vor- und Nachteile. Immobilieneigentümer profitieren von regelmäßigen Mieteinnahmen, einem stärkeren Vermögensaufbau durch den Leverage-Effekt der Finanzierung und einer langfristigen Stabilität. Andererseits erfordern Immobilien mehr Arbeit als Aktien oder ETFs.
Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?
Diese Frage hängt von der einzelnen Immobilie ab. Während sich Investitionen in Immobilien in nahezu jeder gesamtwirtschaftlichen Situation lohnen, hängt es vom Zustand der einzelnen Immobilie ab, ob sich eine Investition für den Investor lohnt oder nicht. Dabei spielen Faktoren wie Lage, Kaufpreis, Kosten bzw. Investitionen, Mieteinnahmen und Rendite eine entscheidende Rolle.
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