Aktien oder Immobilien? Beliebte Anlageformen im Vergleich
- Ing. Ludwig Kohlhauser
- 27. Sept. 2024
- 6 Min. Lesezeit
Es ist schon viel darüber geschrieben worden, welche Anlageform die bessere ist - Immobilien oder Aktien. Beide haben ihre Vor- und Nachteile und beide funktionieren. Daher wird auch dieser Artikel keine allgemeingültige Antwort geben, die jeden zu 100% überzeugt.
Aber - wer Immobilien und Aktien unvoreingenommen vergleicht, wird in der Lage sein, die für den individuellen Anleger am besten geeignete Anlageform zu finden. In diesem Sinne versucht Astoria Real Estate hier nicht, Immobilien als die beste Lösung zu präsentieren - sondern zu erklären, für wen Immobilien die bessere Anlagelösung sind. Viel Spaß beim Lesen!
Inhaltsverzeichnis:
Aktien vs. Immobilien - wie funktionieren sie?
Immobilien vs. Aktien - 5 Aspekte im Vergleich
Klassische Vorurteile zu Immobilien
Fazit - Immobilien mit Astoria Real Estate kaufen
Aktien vs. Immobilien - wie funktionieren sie?
Ein qualifizierter Vergleich der beiden Anlageformen sollte auf einem ausreichenden Verständnis der Funktionsweise von Immobilien und Aktien basieren:
Aktien
Aktien sind verbriefte Anteile an einem Unternehmen. Mit einer Aktie gehört Ihnen also auch ein (kleiner) Teil des entsprechenden Unternehmens. Damit verbunden ist nicht nur das Stimmrecht auf der Hauptversammlung, sondern auch das Recht auf eine Dividende.
Wer in Aktien investiert, kann damit auf zwei Arten Geld verdienen. Die erste Möglichkeit besteht darin, Ausschüttungen in Form von Dividenden zu erhalten. Denn Dividenden sind letztlich nichts anderes als anteilige Auszahlungen des Unternehmensgewinns an die Aktionäre.
Die zweite Möglichkeit besteht darin, über die Wertentwicklung der Aktie Geld zu verdienen. Im einfachsten Fall funktioniert dies über einen Verkauf zum Zeitpunkt A und zu einem Preis X - wobei der Preis Y beim Verkauf zum Zeitpunkt B höher ist als beim Kauf. Man kann aber auch mit komplexeren Finanzinstrumenten wie Leerverkäufen oder Derivaten mit Aktien Geld verdienen. Diese Produkte sind jedoch wesentlich komplexer und risikoreicher.
Immobilien
Immobilien sind unbewegliche Güter, also vor allem Grundstücke und Gebäude. Eine Wohnung ist ebenso eine Immobilie wie ein Wolkenkratzer oder eine Logistikhalle. Die Immobilie gehört einer Person oder einem Unternehmen, das sie zum Wohnen, Arbeiten oder für eine gewerbliche Nutzung vermietet oder verpachtet. Der Mieter zahlt dafür Geld.
Mit Immobilien kann man auf zwei Arten Geld verdienen. Zum einen verdienen Sie regelmäßig durch die monatlichen Mieteinnahmen. Darüber hinaus kann man aber auch über eine positive Wertentwicklung der Immobilie Geld verdienen.
Immobilien vs. Aktien - 5 Aspekte im Vergleich
Jeder Anleger hat unterschiedliche Ansprüche und Interessen, wenn es um seine Geldanlage geht. Der Vergleich der beiden Anlageformen anhand der folgenden fünf Aspekte ermöglicht es Ihnen, Ihr eigenes Fazit zu ziehen:
Arbeitsaufwand
Der Arbeitsaufwand lässt sich in zwei Unterkategorien einteilen: die Einführungs- bzw. Vorbereitungsphase und die Verwaltungsphase.
In der Bewirtschaftungsphase sind die Immobilien natürlich mit einem höheren Aufwand verbunden. Die Arbeiten umfassen z. B:
(Neu-)Vermietung
Kommunikation mit Mietern
Reparaturen & Renovationen
Nebenkostenabrechnungen
Dieser Aufwand kann jedoch durch durchdachte Prozesse, den Einsatz von Digitalisierung und nicht zuletzt durch eine effiziente Verwaltung deutlich vereinfacht werden.
Aktien hingegen erfordern in der Verwaltungsphase kaum Aufwand. Dies gilt allerdings nur für den Fall, dass Aktien langfristig gehalten werden. Wer nachhaltig profitabel handeln will, muss mit einem deutlich höheren Aufwand rechnen.
Die Einarbeitungsphase wird bei Aktien oft unterschätzt. Auch wenn es einfacher ist, Aktien zu kaufen als Immobilien, ist es nicht nur vergleichsweise ähnlich aufwendig, beide Anlageformen zu verstehen, sondern es ist auch sehr aufwendig, die richtigen Aktien zu identifizieren. Eine Lösung für dieses Problem sind diversifizierte ETFs (Exchange Traded Funds).
Risiko
Keine Geldanlage ist risikolos. Dies gilt auch für Aktien und Immobilien:
Aktien unterliegen ständigen Wertschwankungen. Es kann also sein, dass Ihre Aktien nach dem Kauf weniger wert sind als vor dem Kauf. Auch eine Dividende ist nicht garantiert - ein Unternehmen kann sie aussetzen oder kürzen. Wer mit Aktien handelt, geht diese Risiken täglich ein. Und wer mit Hebel (Kredit) handelt, kann im Zweifelsfall sogar mehr Geld verlieren, als er vorher investiert hat.
Immobilien sind solchen drastischen Schwankungen nicht unterworfen. Zwar kann auch hier der Wert z.B. je nach Lage schwanken - aber nicht so stark und in der Regel nicht im negativen Wertebereich. Wer bei der Auswahl von Immobilien planvoll vorgeht und beispielsweise in A-Lagen investiert, geht ein solches Risiko in der Regel nicht ein. Auch das Risiko von Leerständen, Mietnomaden und explodierenden Sanierungskosten kann durch eine gute Auswahl stark reduziert werden.
Mindestanlagesumme
Der große Vorteil von Aktien ist, dass man schon mit wenigen Euro einsteigen kann. Aber selbst bei einer durchschnittlichen Rendite von 7 bis 9 % ist eine Anlagesumme von mindestens 100.000 Euro oder mehr erforderlich, um langfristig ein ordentliches Vermögen aufbauen zu können.
Bei Immobilien sind es mindestens einige zehntausend Euro. Denn mit Hilfe von Fremdkapital, das von den Mietern zurückgezahlt wird, müssen Sie nicht die gesamte Kaufsumme in bar aufbringen. Ein solcher Hebel beim Aktienkauf ist zwar theoretisch möglich, aber Sie werden kaum eine Bank finden, die das finanziert. Und wer Aktien mit Hebel handeln will, muss mit hohen Gebühren und Sicherheitsleistungen rechnen.
Rendite
Beide Anlageformen locken mit attraktiven Renditen - insbesondere im Vergleich zu Sparbüchern, Tagesgeldkonten oder Anleihen. Mit beiden Methoden lassen sich also auch langfristig gute Renditen erzielen.
Aktien bringen je nach Land, Wirtschaftslage und Branche eine durchschnittliche Rendite von 5 bis 9 Prozent pro Jahr. Je länger man investiert, desto höher ist in der Regel die durchschnittliche Rendite pro Jahr - das zeigen Daten aus den letzten 150 Jahren.
Die Rendite von Immobilien sieht ähnlich aus - wenn man sie auf den Anschaffungswert einer Immobilie bezieht. Wenn Sie aber eine Immobilie mit Hebel, also mit Fremdkapital, kaufen, ist Ihre Eigenkapitalrendite, also die Rendite bezogen auf den selbst investierten Betrag, deutlich höher. Auch Immobilien in A-Lagen wie München, Frankfurt am Main oder Nürnberg versprechen hohe Renditen.
Wenn Sie also 100.000 Euro in Aktien anlegen und 20 Jahre warten, werden Sie wahrscheinlich weniger Rendite erzielen, als wenn Sie damit eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro kaufen, diese langfristig abbezahlen und von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren.
Liquidität
Liquidität in Bezug auf Geldanlagen bedeutet, wie schnell oder langsam Sie Ihre Anlage verkaufen und in Bargeld umwandeln können.
Die Liquidität von Aktien ist zweifellos höher als die von Immobilien. Aktien können innerhalb von Sekunden verkauft und auf Ihr Konto überwiesen werden. Der Verkauf einer Immobilie dauert dagegen einige Wochen bis mehrere Monate, wenn man die gesamte Abwicklung berücksichtigt.
Um ein vollständiges Bild zu erhalten, muss man allerdings auch die Besteuerung berücksichtigen. Wer Aktien verkauft, muss in Deutschland auf den daraus resultierenden Gewinn Kapitalertragsteuer zahlen, wenn der jährliche Freibetrag überschritten wird. Das gilt sowohl für Gewinne von 2.500 Euro als auch für Gewinne von 1 Million Euro. Auf die Kapitalertragsteuer von 25 % kommen noch Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag hinzu.
Bei Aktien besteht zudem das Risiko, dass Sie Ihre Aktien zu einem Zeitpunkt zu Geld machen müssen, an dem sie unterbewertet sind - und dadurch einen Verlust erleiden.
Wenn Sie eine Immobilie privat besitzen, können Sie diese nach Ablauf von 10 Jahren komplett steuerfrei verkaufen. Wenn Sie selbst darin gewohnt haben, ist der Verkauf jederzeit steuerfrei möglich. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie Immobilien gewerblich verkaufen oder privat zu viele Immobilien hintereinander verkauft haben.
Klassische Vorurteile zu Immobilien
Beim Vergleich von Aktien und Immobilien werden häufig Vorurteile gegenüber Immobilien geäußert. Die wichtigsten wollen wir hier entkräften:
Immobilien kann man nur physisch kaufen, also keine Aktien auf Immobilien.
Das ist falsch. Sie können Aktien von Immobiliengesellschaften kaufen oder in REITs (Real Estate Investment Trusts) investieren.
Immobilien sind viel teurer als Aktien.
Das ist faktisch richtig - aber mit ein paar zehntausend Euro und einem vernünftigen Kredit ist der Kauf einer Immobilie schon möglich - und dank des Hebeleffekts langfristig mit einer deutlich höheren Rendite als bei Aktien.
Immobilien machen viel Arbeit
Es stimmt, dass Immobilien mit Arbeit verbunden sind. Wer Immobilien aber richtig aufbaut oder sie zum Beispiel von einer Hausverwaltung betreuen lässt, muss nicht mit viel Arbeit rechnen.
Man muss sich zwischen Immobilien und Aktien entscheiden
Ganz im Gegenteil. Viele Anleger besitzen Immobilien UND Aktien. Das nennt man Diversifikation und ergibt langfristig viel Sinn.
Immobilien binden mich ein Leben lang
Das stimmt nicht. Immobilien kann man jederzeit verkaufen. Aber vor Ablauf von 10 Jahren wird Spekulationssteuer fällig und man sollte die Kreditkonditionen und mögliche Refinanzierungen im Auge behalten.
Fazit - Immobilien mit Astoria Real Estate kaufen
Immobilien lohnen sich, wenn Sie über ein gewisses Mindestkapital verfügen und langfristig Vermögen aufbauen wollen. Die Hauptvorteile sind, dass Sie Ihr Eigenkapital durch Fremdkapital hebeln können und dass Sie nach einer Haltedauer von 10 Jahren kostenlos verkaufen können.
Astoria Real Estate hat sich darauf spezialisiert, Investoren den Zugang zu renditestarken Off-Market-Immobilien in A-Lagen zu ermöglichen. Dabei stehen wir Ihnen nicht nur mit allen Ressourcen und dem notwendigen Know-how zur Seite, sondern bieten Ihnen auch einen erstklassigen und professionellen Service.
Wir verstehen uns nicht als Makler, sondern als Ihr persönlicher und strategischer Partner. Jedes Investment mit uns ist maßgeschneidert und wird gemeinsam entwickelt und umgesetzt. Wer mit uns zusammenarbeitet, wird am Ende Eigentümer einer exklusiven Off-Market-Immobilie. Und das Beste daran? Wir unterstützen Sie auch danach mit innovativen Vermietungskonzepten und der passenden steuerlichen Gestaltung.
Sprechen Sie uns an, wenn wir Sie bei Ihrer Vermögensplanung mit Off-Market-Immobilien unterstützen dürfen.
FAQ
Sind Immobilien weiterhin eine gute Geldanlage?
Ja, auch wenn die Immobilienpreise im Laufe der Zeit mal teurer und mal billiger werden, lohnen sich Immobilien langfristig immer - wenn man ein gutes Objekt wählt. Es kommt also weniger auf die makroökonomischen Bedingungen als auf die Qualität der Immobilie an.
Ab wie viel Geld lohnen sich Immobilien?
Ob sich eine Immobilie lohnt, hängt nicht von der Höhe des investierten Geldes ab, sondern vom Kaufpreis im Verhältnis zu den Erträgen und der Wertentwicklung. Natürlich ist der Kauf einer Immobilie erst ab einer gewissen Mindestinvestition möglich.
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