Immer mehr Menschen planen den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Nach dem Notartermin wird vielen Anlegern zum ersten Mal bewusst, welche Arbeit mit einer Immobilie verbunden sein kann.
Gerade für Investoren kann es sehr sinnvoll sein, von Anfang an mit einem professionellen Immobilienmanagement zu planen, das Ihre Investition langfristig rentabler macht. Astoria Real Estate wünscht Ihnen eine interessante Lektüre.
Inhaltsverzeichnis:
Prinzipien und Verantwortung im Immobilienmanagement
Strategische Planung
Objektverwaltung und -Erhalt
Entwicklung der Immobilie
Finanzielle Optimierung von Immobilien
Der zentrale Hebel - Prozesse und Digitalisierung
Erfolgreiches Immobilienmanagement mit Astoria Real Estate
Prinzipien und Verantwortung im Immobilienmanagement
Immobilienmanagement ist eine Dienstleistung, aber gleichzeitig auch viel mehr. Die besten Immobilienmanager bekennen sich zu einer nicht verhandelbaren Verantwortung gegenüber ihren Kunden - den Immobilieninvestoren. Ihre Aufgabe ist es, deren Interessen mit absoluter Diskretion, höchster Professionalität und Seriosität zu wahren. Dies unterscheidet sie auch von einer reinen Hausverwaltung.
Investoren, die Off-Market-Immobilien als Kapitalanlage anstreben, zum Beispiel in München, Nürnberg oder Frankfurt am Main, haben hohe und spezifische Ansprüche. Für sie ist es beispielsweise schlichtweg nicht sinnvoll, sich um alle Themen selbst zu kümmern. Deshalb sind für sie maßgeschneiderte Investmentansätze hochinteressant - und ein entsprechendes Immobilienmanagement gehört einfach dazu.
Das oberste und einfachste Prinzip lautet: „Verlieren Sie niemals das Geld Ihres Kunden". Gewinne und Wertsteigerungen sind natürlich erwünscht - aber noch wichtiger ist die langfristige Werterhaltung.
Strategische Planung
Für ein erfolgreiches Immobilienmanagement ist es wichtig, zu Beginn gemeinsam mit dem Investor die Ziele zu klären. Welche finanziellen und auch personellen Meilensteine werden angestrebt?
kurzfristig (in den nächsten 6 bis 12 Monaten)
mittelfristig (in den nächsten 3 bis 5 Jahren)
langfristig (in den nächsten 7 bis 20 Jahren)
Vereinfacht gesagt, gibt es vier Ziele für das Immobilienmanagement. Die ersten beiden sind konservativer (erhaltender) Natur. Es geht darum, die Immobilie(n) zu erhalten (1) und den Investor zu entlasten (2). Man kann dies auch unter den Begriffen Immobilienverwaltung und -erhaltung zusammenfassen. Wichtig für ein erfolgreiches Immobilienmanagement ist auch die Frage, ob es sich um eine einzelne Immobilie oder um eine Immobilie als Teil eines Immobilienportfolios handelt.
Die beiden anderen Ziele sind zukunftsorientiert und haben einen klaren Objektbezug. Der Wert der Immobilie(n) soll gesteigert (3) und der Mietertrag erhöht (4) werden. Dies wird allgemein als Immobilienwertentwicklung bezeichnet. Diese beiden Ziele sind nicht hundertprozentig kompatibel, d.h. eine Strategie, die auf maximalen Vermögenszuwachs abzielt, ist nicht unbedingt förderlich für eine kurzfristige Renditeoptimierung.
In der Realität streben die meisten Investoren eine Lösung an, die beiden Zielen gerecht wird. Die Erfahrung zeigt, dass Investoren in Off-Market-Immobilien eher langfristig denken und dem Vermögensaufbau einen etwas höheren Stellenwert einräumen als der kurzfristigen Renditeoptimierung.
Objektverwaltung und -Erhalt
Langfristig ist es von entscheidender Bedeutung, dass das Immobilienmanagement nicht als reine Immobilienverwaltung verstanden wird, bei der Aufgaben abgearbeitet werden. Es reicht nicht aus, die monatlichen Mieteingänge zu kontrollieren und neue Mieter zu finden, wenn alte ausziehen. Das gehört zwar dazu, aber ganzheitliches Immobilienmanagement erfordert mehr:
Mieterbetreuung
Die Mieter haben einen großen Einfluss auf die langfristige Investition in eine Immobilie. Sie zahlen mehr oder weniger hohe Mieten. Sie können Probleme erkennen und melden oder Probleme schaffen und verstärken. Ein kooperativer und konstruktiver Umgang mit den Mietern schafft in der Regel eine konfliktfreie Atmosphäre, die dem Mieter selbst, der Immobilie und letztlich der Investition zugutekommt.
Vermietung
Die Vermietung ist für die meisten Eigentümer der anstrengendste Teil des Immobilienmanagements und auch der Teil, den sie am liebsten abgeben würden. Gleichzeitig ist die Vermietung aber auch einer der wichtigsten Hebel zur langfristigen Renditesteigerung und Effizienzsteigerung in der Bewirtschaftung. Der ideale Mieter ist konfliktfrei, zuverlässig, bonitätsstark und langfristig orientiert. Nur mit entsprechenden Prozessen und Strategien kann sichergestellt werden, dass solche Mieter immer wieder gefunden und Problemmieter vermieden werden.
Instandhaltung
Wer regelmäßig und systematisch renoviert, spart langfristig Kosten und viel Arbeit. Für den einzelnen Investor mag es verlockend sein, die kaputte Gegensprechanlage ein paar Wochen zu ignorieren. Ein vernünftiges Immobilienmanagement löst Probleme sofort, damit nicht irgendwann eine Baustelle entsteht und die Kosten explodieren. Regelmäßige Instandhaltung ist auch wichtig, um das Mietniveau zu halten und die Mieter nicht zu verärgern.
Buchhaltung
Die meisten Vermieter würden nach der Vermietung die Nebenkostenabrechnung als den Punkt bezeichnen, der ihnen am meisten Arbeit macht. Gleichzeitig ist es aber auch die Buchhaltung, die langfristig die größten Probleme bereiten wird, wenn sich Fehler einschleichen und der Vermieter die Kontrolle und den Überblick verliert.
Eine gute Buchhaltung ist unabdingbar, um größere Investitionen zu planen und die Gesamtperspektive der Investition richtig einschätzen zu können. Ein professionelles Immobilienmanagement arbeitet an der Schnittstelle zur Steuerberatung und nimmt dem Investor auch hier viel Arbeit ab.
Berichte für den Investor
Auch wenn dem Investor die tägliche Arbeit abgenommen wird, möchte er dennoch regelmäßig und umfassend informiert werden. Hier empfiehlt sich ein standardisiertes, regelmäßiges Reporting mit Kennzahlen, die zuvor in einem gemeinsamen Gespräch festgelegt wurden.
Entwicklung der Immobilie
Der eigentliche Kern einer maßgeschneiderten Immobilienmanagementlösung ist jedoch die Entwicklung. Hier muss die Immobilie selbst im Kontext und im Verhältnis zu ihrem Investor betrachtet werden - und die Entwicklung selbst ist auch stark mit den (Standort-)Faktoren verknüpft, die bereits bei der Auswahl als Kapitalanlage eine Rolle gespielt haben.
Wertsteigerung für Vermögensaufbau
Der größte Faktor für die Wertsteigerung ist tatsächlich nicht von einer Hausverwaltung oder einem Immobilienmanager abhängig, sondern von der Lage. Eine Immobilie in ländlicher Lage wird niemals die Quadratmeterpreise erreichen, die in Münchener Innenstadtlage üblich sind.
Dennoch kann die Wertsteigerung drastisch optimiert werden. Aus Sicht des Investors zahlt sich das doppelt aus: Beim Verkauf kann ein hoher Gewinn erzielt werden - und wer mithilfe von Investitionskrediten weitere Immobilien kaufen will, kann mit mehr Immobilienwert auch mehr Kredit aufnehmen. Dafür gibt es zwei Hebel:
Sanierung und Investition
Die kalkulatorische Restlebensdauer einer Immobilie, die zu Bewertungszwecken herangezogen wird, hängt vom Instandhaltungszustand ab. Mit anderen Worten: Ist eine Immobilie in einem guten Zustand, schlägt sich dies in einem höheren Wert nieder.
Investitionen, die über die reine Instandhaltung hinausgehen, können den Wert zusätzlich steigern. Beispiele hierfür sind Dachgeschossausbauten mit Wohnflächenerweiterung, energetische Sanierungen oder die Verbesserung der Bausubstanz für eine höherpreisige Vermietbarkeit.
Mietsteigerung
Der zweite Hebel ist die Steigerung der Mieterträge. Denn je höher der Mietertrag, desto höher der Wert der Immobilie - von den jährlichen Mieteinnahmen ganz zu schweigen. Auch abgesehen von der Wertsteigerung sind Mietsteigerungen ein Ziel an sich:
Maximierung der Mietrendite
Höhere Mieteinnahmen bedeuten für den Investor nicht nur höhere Renditen, sondern auch eine schnellere Tilgung eventueller Finanzierungsdarlehen. Neben dem langfristigen Vermögensaufbau profitiert der Investor auch kurzfristig, da sich die Wertsteigerung erst beim Verkauf in Liquidität niederschlägt. Der Mietzins kann, abgesehen von den nicht veränderbaren Standortfaktoren, über drei Hebel maximiert werden:
Sanierung und Investition
Wie auch bei der Wertsteigerung sorgen Sanierungen und Investitionen für eine Stabilisierung der Miete und die Zufriedenheit der Mieter.
Gute Mieterauswahl
Eine gehobene Mietklientel ist gerne bereit, ein paar Euro mehr auszugeben, wenn sich die Wohnung lohnt. Wer bei der Auswahl der Mieter sorgfältig vorgeht, erspart sich nicht nur Problemmieter, sondern auch Kosten - und kann im Gegenzug die Miete ab und zu etwas erhöhen.
Intelligente Vermietungsmodelle
Staffelmieten, möblierte Wohnungen oder die kurzfristige Vermietung über Ferienplattformen? Auch wenn einige dieser Ansätze mit Mehraufwand verbunden sind, können sie sinnvoll sein, da sie mit einer deutlich höheren Rendite belohnt werden.
Finanzielle Optimierung von Immobilien
Neben der Buchhaltung gibt es weitere finanzielle Überlegungen, die am besten von einem professionellen Immobilienmanagement begleitet werden. Sie können langfristig den Unterschied ausmachen, insbesondere wenn der Investor plant, weitere Objekte in sein Portfolio aufzunehmen und expansiv zu wachsen. Dazu gehören:
Intelligente Budgetierung von Sanierungen und Investitionen
die Berücksichtigung steuerlicher Überlegungen und Optimierungen
die Planung der Finanzierung und die daraus resultierenden Abhängigkeiten zwischen zwei oder mehreren Immobilien.
Der zentrale Hebel - Prozesse und Digitalisierung
Die Zeiten ändern sich, das merken die Partner der Immobilieninvestoren und das spürt auch die Verwaltungsbranche. Die Methoden und Werkzeuge von gestern reichen nicht mehr aus. Zwei wichtige Hebel sind zentral, damit Ihr Immobilienmanagement auch langfristig zuverlässig performt:
Prozesse: Standardisieren Sie unternehmerische Vorgänge für mehr Effizienz und weniger Ressourcen- und Personalverschwendung
Digitalisierung: Sparen Sie Zeit und Geld mit der Digitalisierung von Dokumenten und Prozessen
Erfolgreiches Immobilienmanagement mit Astoria Real Estate
Sie wollen in Off-Market-Immobilien investieren oder haben dies bereits getan? Investoren in diesem exklusiven Segment benötigen einen starken Partner, der ihnen den Rücken freihält UND strategisch für die Zukunft plant.
Astoria Real Estate unterstützt Sie dabei, Ihre Immobilieninvestitionen langfristig, sicher und planbar zu gestalten. Deshalb vertrauen uns unsere Kunden ihre Immobilien an.
FAQ
Was sind Off-Market-Immobilien?
Als Off-Market-Immobilien werden Objekte bezeichnet, die nicht auf den einschlägigen, öffentlich zugänglichen Immobilienplattformen zum Verkauf angeboten werden. Vielmehr werden sie nach kurzer Zeit in ausgewählten Kreisen verkauft, ohne dass der öffentliche Markt davon Kenntnis erlangt.
Lohnt es sich, die eigene(n) Immobilie(n) verwalten zu lassen?
Grundsätzlich gibt es keine immer gültige Antwort. Generell lässt sich aber sagen, dass es sich immer dann lohnt, die Verwaltung einer Immobilie in professionelle Hände zu geben, wenn der Aufwand zu groß wird oder der Investor mit der Zeit rentabler wirtschaften kann.
Kommentare