Wer eine Immobilie nicht als Eigenheim, sondern als Kapitalanlage erwirbt, kommt früher oder später nicht um den Begriff der Rendite herum. Das Ziel ist vermeintlich klar - die Rendite soll möglichst hoch sein, denn eine hohe Rendite zeigt, dass man das Geld am besten für sich arbeiten lässt.
Hier lohnt es sich, genauer hinzuschauen. Welche Rendite ist gemeint? Wie hoch muss eine gute Rendite sein? Und kann eine Rendite zu hoch sein? Und schließlich erklärt Astoria Real Estate, wie man gute Renditeimmobilien findet und kauft. Viel Spaß beim Lesen!
Inhaltsverzeichnis:
Rendite Immobilien - welche ist gemeint?
Mietrendite berechnen
Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?
Risiken von zu hohen Renditen
Fazit - Renditeobjekt kaufen mit Astoria Real Estate
Rendite Immobilien - welche ist gemeint?
Das Wichtigste zuerst - Rendite ist nicht gleich Rendite. Grundsätzlich kann zwischen zwei Arten von Renditen unterschieden werden:
Mietrendite
Eigenkapitalrendite
Bei der Mietrendite werden die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt, um die Tragfähigkeit einer Immobilie zu ermitteln. Bei der Eigenkapitalrendite hingegen wird das eingesetzte Kapital ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Beide Renditen haben ihren Wert und ihre Verwendung, wenn Sie in Immobilien investieren möchten. Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren.
Mietrendite berechnen
Der große Vorteil der Mietrendite ist, dass Sie damit zwei völlig verschiedene Immobilien miteinander vergleichen können. Denn im Prinzip setzen Sie den Kaufpreis einer Immobilie mit den zu erwarteten Mieteinnahmen ins Verhältnis. Die Bruttomietrendite ist so einfach, dass Sie sie im Kopf berechnen können - die Nettomietrendite erfordert ein kleines bisschen mehr Rechenarbeit, ist aber auch mit dem Smartphone-Rechner schnell erledigt.
Bruttomietrendite berechnen
Jeder ernsthafte Immobilienkäufer muss die Bruttomietrendite zumindest im Kopf berechnen können. Egal, ob Sie durch die einschlägigen Immobilienportale surfen oder Ihnen ein interessantes Objekt angeboten wird - mit der Bruttomietrendite können Sie sich schnell orientieren, ob es sich überhaupt lohnt, eine Immobilie genauer unter die Lupe zu nehmen.
Beachten Sie aber bitte, dass die Bruttomietrendite nur eine grobe Annäherung ist und nicht unbedingt zu 100 Prozent stimmt.
Formel: Jahresmiete / Kaufpreis x 100
Beispiel
In der Innenstadt von München wird eine Wohnung zum Preis von 866.000 € angeboten. Die aktuelle Jahresmiete beträgt 35.000 €. Um die Bruttomietrendite zu berechnen, teilen Sie also 35.000 / 866.000 und erhalten als Ergebnis 0,04, also 4 %. Die Bruttomietrendite beträgt somit 4 %.
Im Allgemeinen wird empfohlen, dass die Bruttomietrendite mindestens 5 % betragen sollte. Bitte beachten Sie aber, dass der Kaufpreis noch verhandelbar ist und die Kaltmiete auch noch steigen kann.
Im nächsten Schritt vergleichen wir zwei scheinbar völlig unterschiedliche Objekte:
Objekt A: Mehrfamilienhaus in Dortmund zum Kaufpreis von 650.000 € und einer Jahreskaltmiete von 49.000 €.
Objekt B: Eigentumswohnung in Köln mit einem Kaufpreis von 430.000 € und einer Jahreskaltmiete von 30.000 €.
Welches Objekt hat die höhere Bruttomietrendite? Auf den ersten Blick denken Sie vielleicht, dass die Wohnung günstiger und damit attraktiver ist. Doch weit gefehlt. Die Rendite beträgt bei Objekt A 7,5 % und bei Objekt B 6,9 %. Rein rechnerisch lohnt sich also das Objekt in Dortmund mehr.
Übrigens: Wenn Sie die Formel umdrehen und den Kaufpreis durch die Jahresmiete teilen, erhalten Sie den Mietmultiplikator. Einfach ausgedrückt gibt diese Zahl an, wie viele Jahre Sie warten müssen, bis Sie das Objekt allein durch die Mieteinnahmen abbezahlt haben. Häufig wird von einem Durchschnittswert von 25 ausgegangen, d.h. Objekte mit einem höheren Multiplikator sind teurer. Bei einem Multiplikator über 30 wird es sehr schwierig, ein solches Objekt zu finanzieren.
Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite ist etwas aufwendiger zu berechnen. Praktischerweise kommt sie zum Einsatz, wenn Sie bereits die Bruttomietrendite berechnet haben und sich näher für ein Objekt interessieren. Im Grunde genommen funktioniert die Nettomietrendite nach dem gleichen Prinzip, nur dass der Kaufpreis und die Mieteinnahmen genauer definiert und berechnet werden.
Zunächst werden neben dem Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten ermittelt. Darunter versteht man
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % - 6,5 % des Kaufpreises)
Notarkosten (typischerweise ca. 1 % des Kaufpreises)
Grundbuchkosten (ca. 0,5 % des Kaufpreises)
Maklercourtage (Meist zwischen 4 % - 7 % des Kaufpreises)
Als nächster Schritt sind eventuelle Gutachterkosten und sonstige Kosten sowie die voraussichtlichen Sanierungskosten zu ermitteln. Die Summe aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Gutachterkosten, sonstigen Kosten und geplanten Sanierungskosten ergibt die Gesamtkosten.
Auch auf der Einnahmenseite gibt es einiges zu beachten. Folgende Positionen können von den jährlichen Mieteinnahmen abgezogen werden, um das bereinigte und endgültige Ergebnis zu erhalten
Verwaltungskosten
Nicht umlagefähige Nebenkosten, inkl. der Instandhaltungsrücklage
Instandhaltungs- und Renovationskosten
Formel:
Mieteinnahmen (Jahreskaltmiete - Verwaltungskosten - nicht umlagefähige Nebenkosten - Instandhaltungs- und Renovationskosten) /
Kaufkosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Gutachten/ Sonstige Kosten/ Geplante Sanierungskosten) x 100
Eine gute Nettomietrendite wird im Allgemeinen bei mindestens 4 % gesehen. Bei den Kaltmieten ist auch zu berücksichtigen, welchen Einfluss geplante Sanierungen und mögliche Mieterhöhungen auf die endgültige Höhe der Kaltmieten haben werden.
Beispielrechnung:
Mieteinnahmen | Kaufkosten | ||
Kaufpreis | 450.000 € | Jahreskaltmiete | 27.000 € |
Grunderwerbssteuer | 27.000 € | Verwaltungskosten | 2.900 € |
Notarkosten | 4.500 € | Nicht umlagefähige Nebenkosten | 3.200 € |
Grundbuchkosten | 2.250 € | Renovationskosten | 1.500 € |
Maklercourtage | 18.000 € | ||
Energiegutachter | 1.500 € | ||
Sanierungskosten | 25.000 € | ||
Summe | 503.950 € | Summe | 19.400 € |
Nettomietrendite | 3,8 % |
Eigenkapitalrendite berechnen
Die Mietrendite betrachtet die Immobilie unabhängig von Ihrer Finanzierung. Sie ermöglicht den Vergleich mehrerer Objekte, berücksichtigt aber nicht die Art des Erwerbs.
Die meisten Investoren kaufen Immobilien über Kredite, sie hebeln also ihr Eigenkapital mit Fremdkapital. Wenn Sie 1 Mio. € Vermögen haben, können Sie damit 1 Objekt im Wert von 1 Mio. € kaufen - aber auch 2 Objekte im Wert von 1 Mio. €, wenn Sie zusätzlich einen Kredit aufnehmen.
Langfristig können Sie so ein deutlich höheres Vermögen aufbauen, da die Mieteinnahmen Ihren Kredit tilgen. Aber auch hier wollen Sie natürlich sicherstellen, dass Sie Objekte mit einer guten Rendite wählen.
Die Eigenkapitalrendite berechnet daher, wie hoch die Rendite einer Immobilie im Verhältnis zu Ihrem eingesetzten Kapital ist. Wenn Sie also mit 500.000 € Eigenkapital die 1 Mio. € Immobilie in der Münchner Innenstadt kaufen, haben Sie eine andere Rendite, als wenn Sie nur 300.000 € einsetzen.
Wichtig: Die Brutto- oder Nettomietrendite bleibt immer gleich, egal wie viel Kapital Sie einsetzen.
Aber wie berechnet man diese Eigenkapitalrendite?
Zunächst müssen Sie die so genannte jährliche Nettorendite berechnen. Dazu nehmen Sie wie bei der Mietrendite die Jahreskaltmiete und ziehen davon die Zinszahlungen für Ihren Kredit sowie die Verwaltungskosten ab. Danach kann die Eigenkapitalrendite berechnet werden:
Formel: Jahresreinertrag / Eigenkapital x 100
Gehen wir dies einmal im Beispiel durch:
Jahresreinertrag | Eigenkapital | |
Jahreskaltmiete | 25.000 € | |
| 15.000 € | |
| 4.000 € | |
= Jahresreinertrag | 6.000 | 50.000 € |
Eigenkapitalrendite | 12 % |
Wie lässt sich nun die Eigenkapitalrendite in Kombination mit der Mietrendite verwenden? Das lässt sich am besten prozessual darstellen.
Sie sehen eine potenziell relevante Immobilien und berechnen schnell die Bruttomietrendite, um zu überlegen, ob Sie sich weiter mit ihr beschäftigen sollen.
Im nächsten Schritt prüfen Sie anhand der Nettomietrendite, ob sich der Kauf im Detail lohnt - möglicherweise im Vergleich zu einer oder mehreren anderen Immobilien.
Während der Strukturierung Ihrer Finanzierung berechnen Sie die Eigenkapitalrendite, um die Finanzierung zu optimieren und Ihr Eigenkapital gezielt einzusetzen.
Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?
Der Grundgedanke der Erträge ist die Vergleichbarkeit. Umgangssprachlich spricht man von einer guten oder schlechten Rendite. Aber was ist eine gute Rendite?
Eine gute Bruttomietrendite wird im Allgemeinen mit 6 - 8 % angegeben. Eine solche Immobilie wird sich im Zweifelsfall nicht nur selbst tragen, sondern von Anfang an einen kleinen Überschuss erwirtschaften, statt rechnerisch bei null zu landen.
Bei den Nettomietrenditen gelten 4,5 % - 6 % als gut, wobei ältere Immobilien idealerweise eine höhere Rendite aufweisen sollten, da in der Regel auch mit höheren Sanierungskosten zu rechnen ist.
Bei den Eigenkapitalrenditen gelten ca. 10 % als gut und ca. 20 % als überdurchschnittlich. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigenkapitalrendite maßgeblich von den Kreditkonditionen beeinflusst wird, die Ihnen Ihre Bank anbietet.
Last but not least gilt immer, dass jede Immobilie individuell betrachtet werden muss - auch wenn die Renditen an sich vergleichbar sein sollen. Denn jede Immobilie ist anders und die Rendite ist nicht alles bei der Auswahl von Immobilien.
Risiken von zu hohen Renditen
Natürlich möchte jeder Investor eine möglichst hohe Rendite erzielen. Dagegen ist grundsätzlich auch nichts einzuwenden. Es gibt aber auch Renditen, die zu hoch sind. Nehmen wir als typisches Beispiel eine C- oder D-Lage, wie man sie zum Beispiel im Ruhrgebiet findet.
Solche Immobilien sind in der Regel deutlich günstiger als in den klassischen A-Lagen wie München, Frankfurt am Main oder Nürnberg.
Allerdings gehen Sie hier auch einige Risiken ein, wie beispielsweise:
höheres Mietausfall- und Mietnomadenrisiko
Langfristiges Risiko einer sinkenden Wohnungsnachfrage durch Wegzug
Möglicherweise ungünstige Mikrodynamik in der Nachbarschaft
Wenn Sie also Bruttomietrenditen von 10 % sehen, sollten Sie sich ernsthaft fragen, warum diese Immobilie verkauft wird.
Fazit - Renditeobjekt kaufen mit Astoria Real Estate
Sie können die wichtigsten Renditetypen vergleichen - und verfügen über das nötige Kapital, um renditestarke Immobilien zu kaufen? Dann brauchen Sie idealerweise einen geeigneten Partner, der Ihnen den Zugang zu den besten Off-Market-Immobilien in A-Lagen ermöglicht.
Denn die besten Renditeobjekte finden Sie nicht auf den einschlägigen Immobilienseiten - sie werden in exklusiven Kreisen vermarktet, bevor sie öffentlich wahrgenommen werden.
Mit Astoria Real Estate profitieren Sie von einer Partnerschaft, die Sie mit allen relevanten Ressourcen unterstützt und mit Professionalität, Service und Erfahrung begleitet. Wir treten nicht als Makler auf, sondern verstehen uns als strategischer Begleiter für ein maßgeschneidertes und gemeinsam entwickeltes Projekt - an dessen Ende Sie Eigentümer einer exklusiven Off-Market-Immobilie sind.
Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch danach mit steuerlichen Gestaltungskonzepten und innovativen Vermietungsmodellen zur Seite. Sprechen Sie uns an - wir freuen uns darauf, Sie bei Ihrem Investment in Off-Market-Immobilien zu unterstützen.
FAQ
Sollte man die Mietrendite oder die Eigenkapitalrendite verwenden?
Beide Ertragsarten haben ihren Wert. Es gibt kein Entweder-Oder, kein Besser oder Schlechter. Mit der Mietrendite prüfen Sie zunächst, ob sich eine Immobilie rechnet. Mit der Eigenkapitalrendite prüfen Sie, ob sich die Investition in Bezug auf Ihr Eigenkapital lohnt.
Können sich auch Immobilien mit geringerer Rendite rechnen?
Immer wieder glauben Investoren, eine renditeschwache Immobilie zu einem Renditeobjekt optimieren zu können. Dies ist zwar grundsätzlich möglich, erfordert aber in der Regel hohe Investitionen, viel Erfahrung und starke Partner. Und wenn eine Immobilie von vornherein eine schlechte Rendite aufweist, werden auch exorbitante Investitionen daran nicht viel ändern.
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